张江高科创投概念成长可期

安信证券陶学明

　　投资要点

　　●张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。

　　●公司持续以较低成本从集团获得优势资源。公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。

　　●预计公司2008－2010年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。创业板开启将是公司股价表现的催化剂。2010年EPS预计将达到0.89元/股(假设2008年完成10配2后，总股本14.6亿股)。我们的盈利预测未包含公司参与创投企业将带来的投资收益。

　　●估值：按照NAV和PE估值，考虑摊薄因素后，公司6个月的目标价格为30元/股。

　　公司有望成为中国“硅谷”

　　1、公司具备天时、地利、人和的发展环境

　　在自主创新的国家战略指导下，张江高科（600895）大力发展高新技术产业，园区企业和创业者享有园区内特殊的税收等政策。张江高科所地处上海，高端人才云集，同时，投资基金充裕。截至2007年6月，获VC投资的园区企业共53家，资金总额超20亿元。并且，随着地铁2号线的建成，张江园区在上海的位置也将逐步中心化，有利于园区产业集群发展和园区物业升值。

　　2、创新科技产业集群在张江已初具规模

　　经过前七年的铺垫式探索和后六年的“聚焦张江”战略，目前张江在IT和BT领域重点培育并形成了集成电路、生物医药、软件三大支柱产业，发展并建立了文化科技创意、金融信息服务（银行卡）、光电子和信息安全四大关联产业。

　　园区集成电路创新集群占据国内半壁江山。张江园区以晶圆制造业、芯片设计为龙头，形成国内最完善的集成电路产业链（制造、设计和研发工艺）、国内最大的集成电路研发、制造基地：2006年集成电路总投资超过101亿美元，约占全国50.5%，上海72.7%。园区内有中芯、宏利、华虹三大IC制造巨头，2006年集成电路销售额121.61亿元，占全国37.6%，占上海77.5%。

　　园区是国内最密集的生物医药研发创新高地。张江是上海生物医药科技产业基地，同时是上海国家医药出口基地的核心区。截至目前，园区累计引进生物医药项目300余个，已申请专利达540多项，其中国际专利25项、申报国家一类新药已达40余个。

　　软件和网络产业集群蓬勃发展。位于张江的上海浦东软件园是张江的园中之园，先后被授予“国家软件产业基地”、“国家软件出口基地”。截至目前，软件园已批准设立企业一千多家，入驻企业270多家，进驻国内外多家知名企业。

　　未来，张江将结合在集成电路产业和生物医药领域的优势，依托目前已经初具雏形的产业链优势，大力推进光电子产业，重点发展LED（半导体光源）、LCD（半导体光源）、OLED（有机半导体发光器件）、光纤传感器及其检测系统和光纤陀螺、光集器件、同步辐射光源和生物光电子等，通过合资合作和自主创新，在光显示、光器件、光源应用领域进行重点突破。

　　公司形成创新的盈利模式

　　自2006年初以来，公司发展了创新战略与盈利模式：即以5大专业化、集群化的高端、特色、核心客户为核心，集园区开发运营商、服务集成商、科技投资者为一身，整合地产与空间资源、提供集成式专业化服务、参与高科技产业投资，形成了创新的盈利模式。具体而言就是：

　　作为开发营运商，集中力量于空间产品的提供。主要涉及到土地的科学开发规划，以提供适合各类高科技企业生存发展的厂房、办公楼、研发楼等空间产品。

　　作为服务集成商，更多地发现与了解客户的核心需求，以提供适合客户需求的服务产品，提升客户的价值，使集团的服务产生新的增值。

　　作为高科技项目的投资者，在为客户服务的过程中发现最有价值的企业，然后去投资，随着客户的成长而成长。

　　通过把3大战略整合在一起，彼此之间可以产生互动，形成混合型价值。而这种互动使得3大板块和3大战略方向上的价值相互促进，最后提升企业的综合盈利能力和企业价值。

　　公司可持续获取优势资源

　　1、在张江集团的战略演进过程中，集团以“成熟一块、注入一块”的方式，逐步将园区内发展成熟的地块和资产注入上市公司，提高公司物业规模和质量。

　　2006年，公司以低成本10.96亿元收购集团3个基地公司房产共计13.6万平米，房产平均楼面价格大约为8000元/平米。收购物业有集电港别墅式研发办公楼、863信息基地物业等，这些物业出租率在95％以上，平均年收益率预计可以达到大约9％～10％。

　　2007年，公司收购集电港公司60％股权，同时将形成拥有对大约180万平方米房产规模的60％权益，收购平均楼面地价只有620元/平米，而收购的集电港的土地和物业所在区域的位置相当优越，发展前景很好。

　　2、股权投资收益可观

　　股权投资也是公司战略转型过程中一块较大的内容。在之前尝试性的投资创投企业的基础上，公司2007年初成立汉世纪创投基金，基金总投资10亿，张江集团3亿，张江高科公司投资3亿，其它投资机构和民营资金4亿，并由专业的风投管理机构操作。

　　张江高科技园区聚集了大量创投型企业。园区内5000多家企业，销售收入超过1个亿的有50家，超过5000万的有100多家，超过300家企业有条件在未来两三年内上市。

　　目前张江公司直接投资和通过汉世纪基金投资的创投企业包括：展讯通信（手机芯片生产商，已经在纳斯达克上市）、复旦张江（已在香港上市）、万得资讯、嘉事堂药业等多家企业。预计2009年以后这类股权投资项目将会为张江高科带来可观、持续的投资收益。并且，未来创业板开启将成为公司股价催化剂。

　　估值和投资建议

　　预计公司2008－2010年净利润年增长率50％以上（不考虑股权投资项目的投资收益）。利润增长主要来源是可出租物业规模和质量的快速增长，这是利润增长主要来源，预计公司2010年出租物业将达到200万平米。另一项利润来源是微电子港汤臣豪园高端住宅物业销售以及新建可出租物业中10％－15％予以销售。基于物业规模、出租、销售面积的基本情景假设所做测算，2009和2010年EPS可望达到0.59元/股和0.89元/股，按照目前的股价并考虑2008年配股后的摊薄作用，公司2009和2010的PE分别是36和24倍。

　　公司2007年总股本为12.16亿股；假设2008年增发20％股本后，总股本为14.58亿股。考虑到园区发展的长期性、公司自有土地储备、公司住宅开发业务平台形成、集团后续大量可注入资产预期，给予2010年的EPS以30－35倍的PE，即27－31元/股（已考虑此次拟配股造成的摊薄因素）。

　　目前公司参与的创投企业的股权投资对公司的股价，虽然若按静态估算的话，对股价贡献不显著，预计约有5元/股的贡献，但随着创业板块启动，考虑到公司可持续获得的创投企业资源，创投概念将成为公司股价表现的催化剂。给予公司6个月的目标价为30元/股。

　　
　　
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