中介业务员携款潜逃 中介公司承担责任

   签订房地产合作开发合同应注意哪些问题？

　　■孙洪林

　　案情

　　2007年6月18日，王某通过A房地产经纪事务所与业主康某签订《购房确认书》，约定：王某委托A房地产经纪事务所购买业主康某所有的本市B处房屋，购房总价款为120万元，业主康某到手价114万元，6万元由中介方代付税收，王某应在签订房屋买卖合同时支付A房地产经纪事务所购买总价的1%作为中介佣金。

由于A房地产经纪事务所与C中介公司曾于2006年签订加盟合同，约定C中介公司授权A房地产经纪事务所使用其服务商标及名称，A房地产经纪事务所向C中介公司支付费用，所以上述《购房确认书》首部印有“C中介公司”的字样；尾部受托人处印有“C中介公司”字样，并加盖了A房地产经纪事务所专用章和C中介公司D店业务专用章。当日，王某向业主康某支付定金6万元，业主康某出具了收据，该收据上还加盖了写有“C中介公司D店业务专用章”的图章。同年6月24日，王某与业主康某签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定业主康某将本市B处房屋转让给王某，在该合同的居间介绍、代理等中介情况一栏内盖有A房地产经纪事务所合同专用章。当日，王某按A房地产经纪事务所经办人朱某的要求支付了中介费12000元，房款4万元，朱某分别出具了盖有“C中介公司D店业务专用章”的收款收据，收据上注明房款4万元在交房当日支付给卖方。7月5日，王某支付给朱某6万元，朱某出具了盖有“C中介公司D店业务专用章”的收款收据，并注明该款用于B处房屋缴纳税费。之后，朱某去向不明。A房地产经纪事务所向公安部门报案，称其公司员工在职期间利用职务之便，收取客户交给公司购房款和支付的佣金共十七万余元至今未交公司，现朱某下落不明。由于朱某未将王某支付的上述10万元用于B处房屋的交易，11月1日，王某为使B处房屋交易成功，另行向业主康某支付了10万元。为此，A房地产经纪事务所出具书面证明，内容为：因本公司员工携王某购买B处房屋的购房款10万元潜逃，现于2007年11月1日在房地产交易中心，暂由王某垫付10万元，由A房地产经纪事务所经办人经手，现已交给康某10万元。嗣后，王某向A房地产经纪事务所和C中介公司索要上述10万元，但A房地产经纪事务所称，自己没有收到王某支付的10万元，收取上述款项的朱某已在逃，为此自己已向公安部门报案。在王某支付的10万元中，4万元是房款，应支付给售房人，6万元是税费，应支付给国家税务部门，所以这10万元的返还不应由自己承担。C中介公司认为A房地产经纪事务所是独资企业，具有独立法人性质，自己公司仅对该单位进行监管；王某的房屋交易是王某与A房地产经纪事务所之间发生，A房地产经纪事务所只是加盟自己公司，双方约定对外业务往来均以其自己名义进行，而且自己公司对王某的10万元是不知情的，王某所有材料中的C中介公司D店印章不是自己公司的，所以不同意向王某支付10万元。无奈之下，王某起诉至法院，要求A房地产经纪事务所返还10万元，C中介公司对上述钱款的支付承担连带还款责任。

　　

　　

　　依据《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合本案，王某委托A房地产经纪事务所购买B处房屋，签订的《购房确认书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。而且王某提供证据表明，A房地产经纪事务所的经办人朱某在B处房屋的买卖交易过程中，以C中介公司D店收取王某支付的10万元，嗣后，朱某却未将上述款项支付给相关人，导致王某为此又向售房人支付了上述款项， A房地产经纪事务所存在明显过错，理应承担相应的责任。王某要求A房地产经纪事务所向自己支付10万元的诉讼请求依法有据，应当得到法院的支持。对于王某要求C中介公司承担连带还款责任，因A房地产经纪事务所系C中介公司的加盟单位，A房地产经纪事务所在对外业务往来均使用印有C中介公司服务商标、名称、标准制式的合同书，并付C中介公司相关费用，故C中介公司应对A房地产经纪事务所的还款承担连带责任。

　　法院支持了我方的观点，判决A房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付王某人民币10万元；C中介公司对上述第一项判决内容承担连带还款责任。

　　（作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师）

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　　判决