在房价成本构成中，税费占去了一半多。这种情况比较普遍。采取轻税减费的办法，能够降低房价，但是，轻税减费牵一发而动全身，当地方与中央、省级与市级等的财权、事权的对应关系得到调整，逐渐趋于一种平衡，才能采取这种措施，促使房价下降。
⊙何阳
十位全国政协委员经过实地调研，向全国政协联名提交了一份提案??《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。
税费过高是造成房价居高不下的重要原因之一。全国政协委员对北京市朝阳区“东区国际”小区的调研印证了这一点。该小区每平方米平均售价约为23000元，其成本构成中，建筑成本约为3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。在房价整个构成中，税费就占去了一半多。这并非一个个例。多位全国政协委员此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成，与此相差无几。
与西方国家不同，我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节，而这些税费都将计入房地产开发成本，一次性转嫁给消费者。我国房地产领域的税种本来就很多，如税率为5%的营业税；税率为3%的契税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为3%教育费附加税；税率为0.5％。的印花税等等。
我国房地产领域的税收存在着几个问题：
其一，税率不合理，不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用税，由于税率过低，根本起不到保护耕地的作用。而采用四级累进税率的土地增值税，最高税率达到60%，由于税率过高导致在很长一个时期内，一些地方干脆象征性征收。其二，重复征税。比如，对纳税人的房产所占地块，既从量课征土地使用税，又从价计征房产税等。其三，税种设计不合理。以土地增值税为例，它课税的依据是转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值额，而国际上一般会把土地使用者个人开发所得的利润剔除，因为土地增值税的课税依据是土地增值部分的再分配。
我国税收的分配机制也不尽合理。在西方国家，房地产税主要归地方，属于地方税种。如美国、法国等，其特点有两个：一是房地产税在地方财政收入中占据非常大的比例。二是地方政府在税收立法、征管等方面具有很大的自主权，可以根据地方的实际情况制定、调整税率。而在我国，房地产税的税收权限集中于中央政府，地方自主权很弱，在这种情况下，地方政府就通过增加收费的办法，来弥补自主权不足的缺陷，由此，导致了我国房地产领域乱收费现象严重的问题。
据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。许多收费根本就属于乱收费、白收费。比如，绿化费??企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。
地方政府在房地产领域的乱收费行为，与分税制改革后的财权、事权变化有关。1994年分税制改革以后，中央财政收入占总财政收入中的比重从1993年的22.0％上升到2003年的54.6％，而地方财政收入所占比例呈下降趋势。分税制财政体制对于省、市、县分别拥有哪些财权，应对哪些事权负责，并没有给出明确规定，但地方事权的增加已是大势所趋。同时，省级政府也不断加大对财政收入的集中力度，这使得市级财政收入受到影响。如此类推。
于是，在事权的倒逼下，各级地方政府不得不通过各种途径创收，以弥补财政缺口。高价出让土地、对房地产领域征收各种收费，成为各级地方政府的首选。全国政协委员的调查显示：“全国各种收费加上税收，每年来自房地产行业的税费，约占到地方财政收入的30%至50%，成为地方政府财政收入的重要来源。”
现在的问题是，为什么开发商都愿意缴纳不合理甚至违规违法的乱收费呢？直观地说，开发商赚取钱的利润远远超过了因为乱收费增加的负担，否则，他们必然本能地对乱收费、对高昂的土地出让价格进行抵制。追根溯源，在于当开发商配合地方政府，欣然接受乱收费的时候，实际上等于与地方政府之间达成了一种默契，这种默契近似于一种契约关系，即地方政府会对开发商囤积居奇、捂盘惜售等行为熟视无睹，听任开发商哄抬房价，对其主动缴纳乱收费的行为予以补偿。也就是说，通过乱收费这种纽带，在开发商与地方政府之间形成了一种利益共同体，两者共同分享房价上涨带来的好处。
从2005年至今，中央连续出台严厉的调控措施，屡屡被地方政府化解也与此有关。如果地方政府严格执行调控措施，等于打破了与开发商之间的默契，地方政府收取高昂土地出让金与各种税费的计划就可能受阻。这正是房地产调控在地方上屡屡受阻的根本原因。
因此，轻税减费能够遏制房价，但是，轻税减费牵一发而动全身，在土地出让金收入降低、乱收费被叫停、税收减少的情况下，地方政府对应的事权如何解决？显然，通过轻税减费来遏制房价，还牵涉到我国分税制度的调整，地方与中央、省级与市级等的财权、事权的对应关系都需要进一步调整，逐渐趋于一种和谐，才能采取这种措施。
应该认识到，2007年，中国财政比年度预算超收7239亿元，当年增幅达到惊人的31%。在这种情况下，通过对财权、事权的适当调整来平衡各种利益关系，通过对税收分配机制的调整来弥补地方财权、事权不对等的状况，已经具备了比较好的条件。一旦这些关系调整好，地方财政缺口压力降低，实行轻税减费就有了现实的可能，以此遏制房价才更有效果，也更具可行性。
倘若轻税减费得到实行，至少可能促使房价下降20%以上。这不仅是因为轻税减费降低了商品房的开发成本，更是因为，地方政府与开发商之间的利益共同体被打破，由此降低的开发成本可能更加可观。
（作者单位：南京大学） (来源：上海证券报)
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