万好万家：转让旗下酒店有蹊跷

　　昨日，万好万家（600576）发布了一则公告，表示将以1.59亿元的价格将持有的瑞安国际大酒店有限公司53.06%的股权转让给浙江新潮集团股份有限公司及三名自然人。转让的理由是，该酒店硬件陈旧老化，二次装修摊销后酒店将收益甚微，并称此次转让将获得股权收益2477.25万元。

　　然而让投资者奇怪的是，在一年半之前万好万家却曾动用上亿资金收购过该酒店46.94%的股权，并对该酒店的发展前景相当看好。

　　为何在酒店经营状况如期好转的情况下，万好万家却又做出了与此前几乎截然相反的结论，今次的股权转让是否有损害投资者利益之嫌？

　　两次股权转让

　　万好万家的此次转让之所以令人生疑，就在于本次转让与2006年9月的股权转让有千丝万缕的关系。

　　2006年9月，万好万家的控股子公司浙江万家房地产开发有限公司以现金1.29亿从浙江新潮集团股份有限公司以及6个自然人手中收购了瑞安国际酒店46.94%的股权，加上之前万家房地产拥有的53.06%的股权，该酒店成为万好万家的全资控股酒店。

　　当时，万好万家对收购的目的如此表述：“本次收购完成后，瑞安国际大酒店将成为浙江万家房地产开发有限公司的全资子公司。有利于增强公司的控制权，有利于对酒店实行统一连锁管理”、“将有利于加大公司酒店类资产规模，提高公司整体盈利能力”。

　　同时万好万家还称：“瑞安国际大酒店自2006年12月25日通过置换方式进入公司后，整体收益有了明显提高。从2007年开始，由于酒店早期的装修折旧至2007年将摊销完毕，因此即使考虑酒店后续的内部装修翻新因素，自2007年开始酒店每年的折旧额也将比前几年有一定幅度的减少，此项将有可能增加酒店税前年利润。加上酒店对外承包的餐饮、桑拿和KTV等项目分别将于今明两年到期，根据目前市场走势，上述项目的下个承包期租金收入都能有较大幅度的增长。因此，瑞安国际大酒店从2007年开始的经营业绩有了明显提高。预计今年全年可实现净利润800万元以上，同比增长300％以上。”

　　从酒店2007年的经营业绩来看，已实现营业收入4781.15万元、净利润705.92万元，与万好万家2006年9月份的估计大致吻合。

　　此外，让人生疑的是，万好万家两次股权进出都涉及到浙江新潮集团股份有限公司，万好万家在两次交易中都表示，与交易对象不存在关联关系。公开资料显示，该公司主要经营汽车面料、无纺布等。

　　更让人生疑的是，两次股权转让的作价依据均为2006年9月北京中企华资产评估有限责任公司出具的中企华评报字（2006）第149-1号评估报告。但是两次股权转让的时间却间隔将近1年半。而且两则公告对瑞安国际大酒店的介绍也明显存在差异。

　　酒店价值几何？

　　根据上述评估报告的估值，2006年9月瑞安国际大酒店的评估值为2.5亿元，53.06%的股权对应的价值应该为1.33亿元。考虑到折旧因素，因此，此次转让价格为1.59亿元确实可以给万好万家带来了大约2477.25万元的股权转让收益。

　　但是瑞安国际大酒店的价值只有2.5亿吗？

　　据记者调查，瑞安国际大酒店是目前瑞安市仅有的两家最高星级酒店，坐落于瑞安安阳新区中心繁华地段，建筑高度93米，是瑞安市东大门标志性建筑物、瑞安市的形象工程。酒店距温州机场、火车站仅1小时车程，交通极为便利。

　　据2006年9月公告资料，瑞安国际大酒店有限公司成立于1999年，注册资本9800万元，为瑞安市目前最高级的四星级酒店之一。酒店占地面积13280平方米，建筑面积为43189平方米，有各类客房313间，地上25层，地下1层，是一家集客房、餐饮、娱乐、健身和商业服务为一体的综合性高级商务型酒店。

　　截至2007年12月31日，该酒店资产总额为2.14亿元，负债人民币1.08亿元，净资产为1.06亿元，2007年营业收入4781.15万元，实现净利润705.92万元。

　　从账面看，瑞安国际酒店确实只有2个多亿的资产。但是众所周知，自2006年以来，我国的房地产价格出现了大幅飙升，属于“炒房团所在地”温州市管辖的瑞安也不例外。因此2006年后的瑞安国际大酒店也必然大幅升值。

　　据记者从当地房地产市场了解，瑞安国际酒店所在地周边的居民住房房价在每平方米6000元-1.5万元之间。瑞安国际酒店属商业地产，即便以每平方米1万元的标准、以瑞安酒店建筑面积43189平方米计算，瑞安国际大酒店的价值也在4亿多元。2006年9月的评估价格与当前市价相去甚远。

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