房地产股：率先反弹昭示底部来临？

　　□ 渤海投资研究所 秦 洪

　　昨日A股市场虽然大幅回落，但前期跌幅较为惨烈的房地产股却出现了逆势逞强的走势，万科A、保利地产等龙头品种更是涨幅居前，从而一度牵引着大盘指数的企稳，那么，如何看待这一走势呢？

　　行业数据提振做多激情

　　对于前期房地产股的大幅回落，业内人士认为主要是因为两点，一是担心从紧货币政策会抑制房地产股的业绩增长预期，因为从紧货币政策会使得房地产股的开工面积减少，未来可销售面积自然同步减少，业绩增长势头或将放缓。

二是担心近期愈传愈烈的房地产价格下跌的信息会抑制其成长空间，毕竟在土地价格持续上涨的背景下，一旦商品房价格回落就会带来毛利率的回落，从而抑制其盈利能力，不利于房地产股的成长。

　　但是，从近期公布的一系列数据来看，上述信息所带来的担忧略有放缓，较为典型的是保利地产、万科A等龙头股公布的2月份销售数据依然乐观，万科A的08年2月份销售面积为19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别同比增长51.94%和70.65%；保利地产的08年1-2月份销售面积为24.3万平方米，销售认购金额15.7亿元，分别同比增长104.28%和103.85%。如此的数据大大减缓了业内人士对地产股“冬天”的担忧，因为历年一季度是房地产的销售淡季，但在淡季中却依然有如此令人相对亢奋的销售数据，说明房地产的景气度要高于市场预期，这也得到了国家统计局关于商品房价格上涨数据的佐证，看来，房地产业并不如媒体报道的那样“寒冷”。如此自然提振了主流资金对房地产股的投资激情，也就有了昨日房地产股的逆势逞强的走势。

　　房地产股或将迎来底部

　　昨日的逆势逞强动力也来源于人民币升值的推动，昨日人民币汇率大升67个基点，中间价已达到7.0815，人民币汇率的跑步升值将进一步激发各路资金对房地产股的追捧底气，因为海外市场经验显示，本币升值会带动本币资产价格的重估，从而提振本币资产价格的上涨力度。这其实也是昨日物业资产丰富的陆家嘴在早盘就迅速上涨的原因之一。与此同时，物价的持续上涨，也进一步封闭了房地产价格的暴跌空间，毕竟房地产具有一定的保值功能，在通货膨胀背景下，房地产股的保值优势有望吸引资金的进一步流入。

　　更何况，虽然调控对房地产股的业绩影响压力犹存，但08年的房地产股业绩其实已相对确定，主要是因为房地产行业的经营特性，在07年销售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即08年方能结转为销售收入，配比成本、费用、税收后，结转为净利润。而从07年年报来看，不少房地产股以及拥有房地产业务的个股的预收账款较为庞大，比如说保利地产的预收账款高达到109.39亿元，占到总资产的1/4强，新城B的预收账款也达39.78亿元，如此就隐含着此类个股在08年的业绩将相对确定增长。所以，这有望化解从紧货币政策的压力，从而使得短线股价迎来底部的K线组合特征。

　　在短线反复中关注两类个股

　　当然，由于大盘趋势尚不确定，调控政策会否微调也不确定，这将给房地产股的短期筑底走势带来了一定的不确定性因素。但毕竟人民币升值趋势、08年业绩的相对确定以及销售数据超预期等因素，房地产股在近期或将反复活跃，故有望给市场带来短线投资机会。

　　故在实际操作中，建议投资者可跟踪两类房地产股，一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展。因为地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城A、金地集团等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因，他们有持续拿地的能力。而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故金地集团、中航地产、香江控股、华业地产、亿城地产、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

　　二是从预收账款的角度，因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，预收账款越多的地产股，隐含着业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款（预收账款/总股本）越多的个股，故新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份等预收账款多的地产股可跟踪。

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