土地“炸弹”频袭准IPO房企2008资金困局难解

　　翟宇

　　目前已有不少于20家的内地房地产企业在排队等候在港上市。花旗银行副总裁蔡金强对记者表示：“市场逆转来得比我们想象的更快而且更差。”

　　昨天，《第一财经日报》从香港方面获悉，河南建业已通过香港联交所的聆讯，这是继恒大地产香港上市遇挫后第一家通过聆讯的内地房地产企业。

　　实际上，河南建业并不是第一家在上市聆讯后因市场因素将上市日期押后的内地房地产企业。据了解，包括星河湾地产在内的多家内地房地产企业已经在早前通过上市聆讯，但因市场状况不好，迟迟没有展开招股活动。

　　据记者从香港方面了解的情况，香港上市委员会每周处理的新股审批数目并没有减少，每周一般会处理2~3宗申请，其中不少早已获批，但这些股份迟迟没有启动招股程序，至今已获批但仍未出台的新股，至少有10余家。

　　另据记者的初步统计，目前已有不少于20家的内地房地产企业在排队等候在港上市。花旗银行副总裁蔡金强对记者表示：“市场逆转来得比我们想象的更快而且更差”，估计今年真正能够实现香港IPO的内地房地产企业只3~4家，“如果他们能够接受比较便宜的价格”，其他那些没有名气、规模又小的企业，“想都不要想了”。

　　如果蔡金强的预估最终实现，对于那些盼望着能在香港上市的内地房地产企业而言，这不啻为一个“噩耗”。但据记者了解，目前香港业界对星河湾地产、深圳卓越以及重庆龙湖地产还持有相对正面的看法。

　　土地储备已成上市“绊脚石”

　　早在2006年同期，瑞安房地产（0272.HK）也遭遇了市场状况不佳中途搁置上市的境况，两年后的今天，在昌盛中国最终不敌市场而暂停上市后，恒大地产也难逃市场的“魔掌”，中止上市。

　　蔡金强告诉记者，从表面上看，他们暂停上市的原因都是市况不好，但是恒大地产的内在原因更为复杂，简单地说，就是投资者已经不认同他们的经营方式。“现在的游戏规则已经变了，现在投资者已经不是特别看好土地储备太多的地产商。”他甚至认为，如果碧桂园（2007.HK）是今年才在香港进行IPO，那么它遭遇的情况应该和恒大地产差不多。

　　实际上，恒大地产和碧桂园是两家在经营模式上非常相似的房地产企业。除了恒大地产在一、二线城市的土地储备稍微多一点，而碧桂园是清一色的郊区大盘这点细微的差别外，“两者在思考方式上都非常相似”。

　　当然，更相似的还在于，两者的土地储备目前在内地都是数一数二的，这是典型的“资源型开发商”，主要依靠土地升值获得收益，这一点曾经在香港的资本市场受到追捧，因为那些香港开发商，一直都以这种模式发展并获得资本市场的认同。

　　希望到香港上市的内地房地产企业也被香港这种特殊的看法所“误导”。就在今年1月份，恒大地产还在为上市前增加土地储备作最后的努力，以41亿元的天价拍得广州天河区员村地块，折合楼面价13016元/平方米，造就了广州的新“地王”。

　　实际上，仅去年一年，恒大地产的土地储备数量迅速膨胀近8倍，达到4580万平方米，并取代了碧桂园，荣登“最大地主”之位。恒大地产主席许家印或许怎么也没想到，自己去年为之努力所获得的如此大量的土地，最终却成为阻碍恒大地产上市的“绊脚石”。

　　在筹备赴港上市的内地房地产企业的队伍中，像恒大地产这样希望在上市前扩充公司土地储备，做大规模，以增加上市成功率的并不在少数。去年频繁出现在全国各地土地拍卖现场的房地产企业，除了那些IPO成功或通过再融资获得资金的上市公司外，更多的就是那些准备上市的地产企业。

　　重庆龙湖地产去年底就在上海以15亿元、楼面价超过10000元/平方米的高价拿下一幅位于郊区青浦的地块。在此之前，龙湖地产已砸下100亿元，准备开发重庆合川钓鱼城。2007年12月5日，龙湖地产再与西安曲江区签署协议，准备投资30亿元开发大唐不夜城。

　　此外，深圳佳兆业地产（下称“佳兆业”）去年在成都一举拿下位于温江、华阳及双流的三大项目，每个项目体量均在200亩以上，总建筑面积约175万平方米。到去年的12月，佳兆业又在深圳取得两幅地块，使公司在深圳的业务范围覆盖了除盐田之外的所有行政区。

　　对于这些公司为上市大量买地的行为，盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲对记者表示：“他们等于给自己买了个‘炸弹’！”据他介绍，一般企业在上市前都会引入战略投资者，之前由于内地房地产市场普遍不错，这些企业的老板叫价也很高。

　　在这种情况下，这些战略投资者一般都会与企业签订“对赌协议”，要求企业上市时的发行价格必须高于他们所约定的价格。此外，如果企业在一年或者三年内无法完成上市，那么将会被清盘。“如果市场状况不好，说不定自己辛苦创立的公司最后股权都变成别人的了。”

　　资金困局难解

　　实际上，香港的基金经理们正在逐步转变原来的观念。现在，土地储备已不是他们衡量内地房地产企业的唯一尺度，以目前内地的市场及政策情况，企业拥有足够未来5~7年发展的土地储备就已经足够。此外，他们已经越来越看重公司的开发能力，这是开发商手中的土地储备能以何种速度变现的一个重要指标。

　　蔡金强表示，恒大地产去年的楼盘竣工面积不过100万平方米，今年宣称竣工面积就要达到700万~800万平方米，这是不可能的，“我们必须尊重正常的发展规律”。实际上，根据公开资料，恒大地产自创办以来累计完成的楼盘建筑面积也不过是230万平方米，这种超常规的发展速度，无法令人信服也在所难免。也难怪恒大地产在股份推介时，没有一个基金经理愿意掏钱认购其股份。

　　据了解，香港的基金经理们都在担心，恒大地产在搁置上市后，其资金链会不会出现问题。在他们看来，恒大地产在市场状况如此不佳的情况下仍坚持启动招股，“多少反映公司对融资的需求已达到非常紧急的地步”。

　　招股书显示，恒大地产此次募集资金中的一半以上将用于支付未付土地出让金及现行项目资金，实际上，以目前的政策条件，土地出让金的拖延时间已非常有限，此外，现行项目缺乏资金的话，将直接影响项目进度，进而使项目销售计划被延后，因此，这笔资金对于恒大地产而言，也许是一笔救命的钱。

　　有香港基金经理为记者算了一笔账，恒大地产借贷规模高达68亿元，净资产负债率达570%，“上市之路受阻后，公司如何在逆市中发展将成重大难题”。尤其是深圳、广州的房价下跌已成为市场共识，以这两个城市为主要市场的房地产企业都将面临销售困局。银行限贷、上市融资路不顺、销情不畅，这一切都直指开发商“命门”??钱！以往被开发商运用自如的“高负债、高毛利、快速销售”的发展模式也在今年遭遇危机。

　　据记者的不完全统计，今年计划赴港上市的内地房地产企业中，深圳及广州地区的开发商就占去一半以上。黄立冲认为，那些准备到香港上市的内地房地产企业，只要看看他们上市时的招股书，几乎所有的企业在过去2年都处于高价拿地的状态。

　　“在这种情况下，对这些房地产企业的判断就取决于投资者对中国宏观环境的判断。”黄立冲表示，虽然那些国际投行在表面上都对中国宏观经济表现出谨慎乐观的态度，但他们内心实际上想的是尽快撤出。“那些土地储备较少、现金流较多的公司，现在都在偷着乐呢！”