□中投证券研究所 李少明 赵琦
06-07年资本融资141亿元给
万科高速发展提供了历史性发展机遇。07年公司的开发、销售、竣工和结算量均创历史最好水平。毛利率、净利润率和ROE分别提升1.93、1.12和2.07个百分点。
市场份额从05年的0.91%提升07年的2.07%。07年公司销售面积613.7万平方米，同比增长90.1%，销售金额523.6亿元，同比增长146.6%。十年销售收入复合增长率CAGR41.5%，近三年复合增长率CAGR93.5%。
万科新开工面积由06年的501万平米增加至777万平米，增幅55 %，竣工面积445万平，增幅36%。08年计划新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，同比增幅分别为9.18%（如市场平稳发展，新开工可望达到1000万平米，同比增长28.7%）和54.7%。开盘量达到150个，市场份额可望达到3%，提前实现5年战略目标。根据市场需求，并减少增值税的负面影响，08年装修房将占公寓房的80%，以抵消增值税，提升净利润率。
07年结算面积394万平米，同比增长36%，结算收入352亿元，同比增长99%；结算收入增速远高于结算面积增速。营业收入和净利润分别达到355.3亿元和48.4亿元，同比增长98.3%、110.8%。07年末，尚有291万平方米已售未竣工结算，合同金额238亿元，为08年业绩持续增长奠定了良好的基础。
07年公司执行稳健的财务政策，剔除预收帐款后的资产负债率43.2%，财务杠杆处于安全边际内。与其它一线蓝筹公司相比，其ROE、资本扩张能力、偿债能力、成本控制与营运能力优势突出。
我们预计公司08年1季度累计销售额为88.2亿元，同比增长91%，验证了我们提出的在房价涨幅较大的背景下，开发商适当促销让利，销量能出来，盈利不受影响的判断。公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说明强者恒强，此后的销售季节更有利于公司业绩的增长。
我们认为，决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，并未发生根本改变，阶段性理性调整不改变行业发展方向。未来只有真正创造价值的企业才能长存，只有转化资源效率最高、以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终胜出。
遵循谨慎的原则，预计公司2008-2010年结算建筑面积600万、950万和1300万平米，结算收入534亿元、893亿元和1250亿元。预计在股本不扩张的背景下，公司2008-2010年的ROE水平将提升至22.7%、27.8%和29.4%，若股本适度扩张，ROE水平仍可维持16%左右的水平，业绩仍将高速增长。
关键数字：该股最新收盘价为24.80元。近期共有10家机构对该股作出评级，其中2家“强烈推荐”，4家“推荐”，3家“增持”，1家“中性”
图表数据来源：Wind资讯
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