今年房地产销售情况仍然堪忧

国泰君安房地产行业首席分析师张宇

　　 房地产行业的决定性因素是银行的信贷投放，这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。

　　 早在去年底，我就力主清仓地产股。与此相伴，对今年房地产市场的回暖依旧不乐观。去年第四季度房地产市场开始价量齐缩是直接原因是因为银行信贷转折性的收紧，而通胀压力之下从紧的货币政策、银行信贷收紧的中央的策略，短期难以改变，从开发性贷款到房贷的全面收紧，也就决定了房地产市场短期无法迅速回暖。

　　 去年对地产企业而言，市场的主题就是抢地，今年的主题就是抢钱。只要是能够很好完成这样两个目标的话，我认为在市场的地位就非常稳固了。我们把整个房地产企业总的资产分析一下，分析它的资金来源的结构。其中中60%、70%甚至80%以上都是银行的钱，即使房地产项目实现了销售，其实60%以上的钱还是来源于银行。只是银行代购房者提前支付了资金而已。因此，房地产行业的发展决定于银行信贷投放。继续实行从紧的宏观调控政策，这个已经说了很多年，但是今年的宏观调控和以前有非常大的差别，货币从紧、信贷调控，这个是中央制定的策略。在这个逻辑之下，我对房地产股票特别看空，对房地产市场亦很难乐观。

　　 地产股是否还能够成为龙头，要具备三个条件：第一，行业集中的速度要大于景气下滑速度；第二，价格下降的速度要小于规模扩大的速度；第三，其实大家都缺钱，如果在市场融资的速度快于信贷紧缩的速度，那么这个企业的成长空间也还是非常不错的。

　　 今年的地产公司如果不能再融资，他们资产规模的增长、业绩收入的增长都会受到影响，很多公司已经明确地说，今年如果再融不到钱，他们肯定达不到增长目标。

　　 分析当前房地产企业资金来源的结构，其中60%、70%甚至80%以上都是银行的钱，即使房地产项目实现了销售，其实60%以上的钱还是来源于银行，只是银行代购房者提前支付了资金而已。因此，房地产行业的发展决定于银行信贷投放。“去年第四季度房地产市场开始价量齐缩的直接原因，就是银行信贷转折性的收紧。”

　　 尽管“继续实行从紧的宏观调控政策”，是一个已经持续了多年的提法，但今年的宏观调控和以前有非常大的差别，货币从紧、信贷调控，这个是中央制定的策略。在这个逻辑之下，我对房地产市场很难乐观。通胀压力之下从紧的货币政策、银行信贷收紧的策略，短期难以改变，从开发性贷款到房贷的全面收紧，也就决定了房地产市场短期无法迅速回暖。

　　
　　
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