人民升值 房地产业喜忧参半

　　中国经济新闻网讯：４月１０日人民币首次“破７”以来又攀新高，人民币升值对房地产行业究竟会产生怎样的影响，利好抑或利空？

　　推动房地产价格上涨

　　人民币升值意味着我国的经济发展态势好。近年来，由于我国宏观经济连续快速增长，使得我国城镇居民的收入大大提高，其房屋的购买支付能力也在不断提升。

整体经济向好，更能促进居民的财富需求力，房地产业的投资性需求拉大。据国家发改委发布的一份报告显示，２００７年１－１１月，全国房地产市场呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。

　　据某证券研究所综合国家发改委、国家统计局发布的１、２月份全国７０个大中城市房屋销售价格数据来看，与一线城市截然相反，在三亚、西安、海口、合肥等二三线城市，新建住房销售价格环比仍出现了小幅上涨。数据同时还显示，二手房销售价格环比涨幅靠前的主要也是一些像银川、洛阳等二三线城市。由此可见，用于房地产行业的游资在不同级别的城市“游移”，但总体而言，投资房地产的热钱从一定程度上来说在逐渐增多。

　　宏观经济发展，投资会随之增加，企业也会加快扩大的步伐。因此，厂房、土地、办公楼等需求上升，商业地产需求旺盛。人民币升值以后，进口的商品价格下降，从而推动国内的商品价格随之下降，国内的部分剩余货币就会将矛头转向保值增值的房地产市场，推高房地产价格上扬。

　　此外，人民币升值有利于提高内资和外资对房地产的需求，特别是外资的需求效应远远大于内资的需求效应。人民币升值使得大量外资涌入国内市场，提高了对房地产的投资需求，推动房地产价格上扬。

　　最近几年我国的房地产始终在高位运行，为了抑制房价过快增长，２００７年国家出台了多方面调控措施，如国土资源部的３９号令，指出要大量储备土地、央行第十次上调存款准备金率及先后５次上调存贷款利率，这就增加了购房者的成本，对有意购房者的购房需求有一定程度的影响，以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，在平抑房价上涨的同时，保障城市低收入家庭住房问题等等一系列措施。据业内专家分析，如果人民币升值继续推高房地产价格上扬，国家势必会继续加大对房价的宏观调控力度。

　　房地产业面临受损

　　业内专家分析，人民币升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向?如果宏观经济仍然能保持稳定高速增长?那么人民币升值对房地产是利好?如果宏观经济出现衰退现象?房地产业也将受到损害。

　　人多地少是我国的基本国情。而土地又是房地产开发的基础，近年来，我国的耕地面积逐年减少，国家出台了相关的调控措施，明确指出到２０２０年末全国耕地面积必须确保不低于１８亿亩，可见，我国房地产用地的紧张局面将会在以后的很长一段时期内存在。

　　人民币升值直接影响我国的出口，如果出口下降，就导致内需不足，从而经济出现回落的现象，这对房地产市场来说会造成很大的负面影响。一些外贸出口企业很可能出现利润下降的局面，继而影响其商业用地的使用及投资等，这从一定程度上来说对商业地产也会形成相当的负面影响。

　　北京中原地产总裁李文杰表示“人民币升值对房地产行业的影响是间接的，如果说有影响，也是负面的影响，对房地产公司来说是弊大于利的。”

　　如果货币持续过度升值，就会导致净出口下降，经济减速，外资对房地产的需求下降，从而导致房地产价格上涨的速度放缓。据相关专家分析，在人民币升值的过程中，如果房价不断上涨，就容易形成房地产泡沫，当币值升到最高时，房价就会“涨停”，出口受到严重影响，外资需求下降，投资减少，整体经济逐渐衰退，房地产泡沫随之破裂，房价下降。此说法在过去曾得到证实，如韩国、日本、中国台湾等地的情况就是如此。而这一泡沫周期要取决于人民币的升值周期，例如日本是２４年，１９７１年－１９９５年；中国台湾是８年，从１９８５年－１９９２年；韩国是４年，１９８６年至１９９０年。

　　李文杰指出，这一形势值得我国预见和做好充分准备，就长远来看，人民币的升值，汇率的调整，尤其是升值后期宏观经济的发展形势，对房地产市场将会产生更加深远的影响。