房地产业：刚性需求是最大筹码

楼市“软着陆”股价“硬着陆”房地产业：刚性需求是最大筹码

　　 主持人谭述

　　 投资要点

　　 目前没有充分证据表明楼市已现拐点，房地产市场在以“时间换空间”的方式消化去年过大的涨幅。在宏观面未剧烈变化的前提下，楼市有望“软着陆”；

　　 在不同房价涨跌幅假设下，分析表明：当前地产股股价处于折让的概率大于溢价；

　　 万科B昨日以7.57%的涨幅收盘，已发出地产股启动信号，建议关注万科A、华发股份和招商地产等优质地产股

　　 刚性需求仍在

　　 主持人：近期大家都密切关注房地产市场成交量，并据此关注房地产未来趋势。就您分析，房地产市场现在的成交和供需如何？说明了什么问题？

　　 光大证券 赵 强：“二套住房”政策，使全国房地产成交从去年四季度开始便迅速下滑，春节后的两周更降至冰点。进入3月，楼市成交转暖，成交环比递增，致使一些分析师发出“楼市已复苏”的草率判断。而4月楼市成交量便出现萎缩。“五一黄金周”，各地楼市的成交复苏也未达到预期，有人又发出，“今年房价将跌15%”的惊人之语。成交萎缩之际，房地产股票再次走低，表现弱于大市。

　　 我们认为，当前背景下，对楼市过于乐观或过于悲观都可能与现实相背。导致当前楼市调整的因素有三：第一，去年房价上涨过快，需要理性回归；第二，去年底的“二套”政策抑制了部分改善型需求；第三，随着市场调整，有购房意愿者开始观望。显然，第一类投机者短期不会回到市场了，而第三类的刚性需求随时间推移早晚会释放，但期望房地产回到去年成交水平不现实。

　　 北京首放 董 琛：我们了解，四川地震后至5月17日，上海日均成交量约800套以上，比去年同期略低5％。苏州、无锡、合肥在这期间表现良好，环比增30％左右，深圳日均成交188套，已略高于去年同期水平，成交均价也开始趋于稳定。从5月19日-5月24日的情况看，北京、天津周成交量分别环比下降9%和13%，沈阳、青岛分别环比上升16%和9%；上海、南京和杭州周成交量分别环比上升25、18%和28%，苏州周成交量环比下降31%；深圳、广州周成交量分别环比下降40%和27%；重庆本周春季房交会使周成交量环比大幅上升187%。武汉周成交量环比上升23%。受四川地震影响，成都周成交量环比回调67%。长沙小幅下降1%。可见，因中国正处于人口红利时期，地产市场供求关系非常紧张，刚性需求在一段时间内依然存在。宏观调控下，部分城市房价已基本回调到位，自主性买房需求将推动地产市场健康发展。

　　 股价已经“硬着陆”

　　 主持人：经受了宏观调控、拐点论、地震冲击等冲击后，房地产市场的前景如何？房地产股的投资价值怎样？

　　 北京首放 董 琛：拐点论、地震等事件，都是影响地产业的短期因素，真实需求和销售增长，仍使我们看好房地产市场前景。一是，国家住房制度改革导致许多城镇人口需要“购房置业”，这是一种刚性消费。而中国已出现消费结构升级趋势，其中住房消费增速已经超过了20%。二是，据估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口近2000万。若按人均住房面积25平方米计，每年新增住房需求便已超5亿平方米，接近目前全国全年商品房销售面积。我们认为，在我国人口增加、城镇化加速和消费结构升级等因素作用下，中国房产业需求市场正高速发展。

　　 而部分优质地产股的投资价值已被低估，如万科A/B、金地集团和招商地产等。以上这些优质地产股2008年和2009年动态PE分别在20倍和15倍以下，甚至接近10倍PE，远远低于沪深300的动态市盈率，其投资价值已经凸现，建议投资者关注优质龙头地产股的走势。

　　 光大证券 赵 强：我们的核心观点是：第一，目前没有充分证据表明楼市已现拐点，比较大的可能，是房地产市场以“时间换空间”的方式来消化去年过大的涨幅。在宏观面未剧烈变化的前提下，楼市有望“软着陆”。第二，从去年12月份以来，在预期发生变化之后，房地产股大幅下跌，股价出现了“硬着陆”。目前总体上看，地产股的估值已进入相对安全区间。虽然，短期刺激股价上涨的催化因素还看不到。即使下半年房价有所下跌，理论上地产股的下跌空间也不大了。我们更加关注地产股的重估净资产价值（NAV）。在不同的房价涨跌幅假设之下，我们对地产股NAV的敏感性分析表明：当前股价处于折让的概率大于溢价。

　　 还是要关注龙头

　　 主持人： 周一和周二盘中，大盘弱势，地产股却反复异动，到底应该如何理解？您对投资者操作有何建议？

　　 北京首放 董 琛：本周以来，大盘走势极度疲弱，但地产股却逆市走强，我们可以从两个方面理解这种信号。其一，地产股已消化了近期消息面不利因素，在5月同比销售数据有望增长的情形下，基本面支持地产股反弹；其二，部分地产股提前回补4.24缺口，其股价已经临近前期低点，在成交量持续萎缩下，下跌动力已经不足，从而吸引部分抄底资金买进优质地产股的动向。

　　 操作上，建议投资者密切关注5月份房产销售数据的同比和环比变化，一旦确定为增长，那么，投资者可以在回调中逢低吸纳优质地产龙头股。实际上，万科B 在昨天以7.57%的涨幅收盘，已经发出地产龙头股悄然启动信号，建议投资者关注万科A、华发股份和招商地产等优质地产股。

　　
　　
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