地产商梦断“红五月”

　　　目前开发商缺钱的原因之一，就是房地产行业销售额的急速下降。即使是在5月这个传统的销售旺季，房屋成交量依然没能止住下滑的脚步

　　本报记者 刘?霞

　　这个5月，是一个将被人们铭记的月份。而地产商对这一月份所持有的心情，却更加复杂。

　　这本是被地产商寄予希望的月份??过去的经验表明，5月是楼盘销售的旺季，是地产商回笼资金的黄金时期。这个月末的实际成交量却给他们泼了一盆凉水??开发商原先指望的“红五月”非但没有出现，房屋成交量依然没能止住下滑的脚步。

　　在成交量大幅萎缩的事实面前，就连一向口风甚紧、坚持唱多楼市的北京华远集团董事长任志强也不得不低头。以往坚信房地产市场依然会长期坚挺的任志强首次公开承认，房地产行业销售额的急速下降已是事实，并且是导致目前开发商缺钱的原因之一。

　　这也是今年以来，开发商首次对整个房地产行业销售额急剧下降态势进行公开表态。

　　遭遇冷场

　　5月份是每年传统的销售旺季，开发商自然希望能在这个月迎来收获季节。

　　此前，中大恒基不动产营销总经理赵晨明针对春季以来市场整体供应量偏低的情况就曾分析说，由于许多开发商对后市预期的不确定，只得采取谨慎入市的态度，很多项目一再推迟开盘时间。

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心4月份的统计数据显示，5月份预计将有46个项目陆续进入市场。“其中不乏原定于4月前后推出，但由于种种原因推迟了入市的楼盘。”赵晨明说。

　　跟去年的捂盘惜售形成对比的是，为了促成交易，今年部分开发商采取打折优惠的策略。“五一”期间，东亚上北中心、万科中粮假日风景?紫苑、金隅?万科城等北京新开盘的7个项目，均有不同幅度的打折优惠。其中，东亚上北中心的折扣最多，为8.379折，也是目前市场上折扣力度最大的楼盘。

　　事与愿违的是，开发商押后上市的良苦用心，并未得到市场认同。

　　近日，《财经时报》根据北京市房地产交易管理网的公开数据进行了一番统计。截至5月26日，北京5月份住宅的实际签约量为6309套。而在去年5月，这个数据为11466套。

　　“尽管今年以来我一直看空楼市，但由于5月份集中放量的项目比较多，最初我也预计红五月可能会出现。但现在看来，与去年这个月份的成交量相比，房地产的销售额至少缩水了40％以上。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对《财经时报》说。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数字显示，“五一”3天的假期里，北京市商品住房的网上签约量仅为410套。“往年的五一长假，一天的签约量比这个都多得多。”一位房地产中介人士称。

　　观望心理

　　地产商寄予“红五月”更多希望的原因还在于，今年1月份以来购房者一直处于观望的状态，由于客户积累不够，很多项目都不敢开盘。因此，经过前一阶段的客户积累后，在作为传统销售旺季的5月份集中放量，以求在短期内吸引到更多的购房者，成为地产商不约而同的选择。

　　但地产商在这个5月热度十足的打折促销手段，并未驱散笼罩在行业上空的观望阴霾。对此，杨少锋认为，实际上，今年5月份的房屋销量比4月份还要萧条，“即便存在单个楼盘热销的情况，也并不能说明整个房地产市场观望气氛在发生变化。”

　　造成购房者观望情绪日渐浓厚的原因之一，是房价与投资回报不够合理。一直倡导合作建房的于凌罡在今年5月初的博客上发表文章认为，合理的房价房租比应该是150：1到200：1之间。也就是说，如果一套房子总价90万元，月租应该在4500元到6000元之间。对于中国现在的房地产市场来说，这样的租价是根本无法实现的，这使得房屋投资者只能寄希望从房屋转手中赚取差价，因此买房投资已经和炒股一样，变得非常泡沫。

　　房价与消费者收入之间的差距越来越大，也是销售低迷的一个原因。“现在在北京，人均收入和房价的比例已经达到了1：14，这说明房价确实有些偏高了。一个合理的比例应该在1：8左右。”一位开发商也私下对《财经时报》如此表述说。对此杨少锋也强调说，目前北京不是需求下降了，而是真实的需求被虚高的房价拒之门外。

　　随时抛盘？

　　在5月销售遇冷之后，另外一个更加冷酷的事实已摆在眼前。随着“红五月”销售良机的消逝，进入6月以后，房地产市场将迎来为期3个月的传统的销售淡季。

　　对于房地产市场的后续走势，近日易居中国针对全国400家房地产企业高管所进行的一份调查显示，房地产企业家对后期楼市的信心明显大不如以前。其中，只有三成左右的企业家认为二季度房价还会继续上涨，有两成房企高管基本看跌楼市。万通地产董事长冯仑也于近期公开表态说，明年上半年以前，房地产市场将属于无人喝彩的时期。

　　在难以逆转的大势面前，如何应对由此产生的巨大资金压力成为多方最为关注的话题。

　　杨少锋表示，开发商除了原来试探性地采取赠送物业费等优惠措施，一些原来没有打折的项目，已经开始酝酿降价。他还透露说，部分项目已经开始调整思路，由原来的精装修改为毛坯房。“这不但可以减轻开发商的资金投入，而且还能为降价找到一个体面的理由。”

　　阳光100常务副总经理范小冲也认为，由于资金紧张，开发商随时都可能会出现抛盘的现象。

　　“大家应该学习万科的做法。由于房地产市场具有明显的洼地效应，谁率先降价，谁就能获得销售的主动权。”杨少锋强调说。■

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