地震加剧房地产资金压力 灾后金融政策有变化

　　汶川大地震将对GDP和CPI两项重要经济指标产生一定影响，而这两项重要指标决定了对房地产市场未来的预期。

　　灾后金融政策变化

　　房地产金融政策，在地震之后将会发生怎样的变化？

　　四川经济仅占中国GDP的4%，但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。

汶川地震导致局部农业生产与交通的中断，成都本地开发商合正地产研究员杨奕锋分析认为，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。国家发展和改革委员会副主任穆虹5月28日下午在国务院新闻办举行的新闻发布会上回答记者提问时表示，这次灾害对全国生产总量相信会有一些影响，但影响有限。

　　专家认为，在2008年第一季度继续维持高通胀的现状下，预计货币政策将以结构上的调整为主，在灾区实施差异化经济政策，显现“局部温和倾向”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。

　　在灾区实际操作中“局部温和倾向”已经出现：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严重的成都、绵阳等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支农再贷款限额15亿元和再贴现限额10亿元；央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元；对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包括“三农”客户贷款、中小企业贷款、一般法人客户贷款、个人客户贷款以及项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率；对灾区居民新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15%的优惠利率。等等。

　　杨奕锋认为，此类倾斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。

　　安信证券高级研究员陶学明也认为，对房地产公司来说，本已十分紧缩的信贷，也将投向救灾和重建，这将使灾后房企的资金压力进一步加剧。

　　也就是说，可能四川省内的受重灾区的影响的轻灾城市将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长较快的城市，可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长房地产市场调整周期。

　　部分开发商现金流可能恶化

　　灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜在风险。

　　中国目前处于高通胀时期，房地产上游原材料价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。

　　截至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08亿平方米，共需324-594万吨的钢铁、2376-2808万吨的水泥。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。

　　根据公开数据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%，出口5488万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基地受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。预计灾后重建将可能引发一定程度的钢铁供给短缺。

　　此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依赖川渝水泥基地的生产能力。据统计，2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨， 2008年预计四川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。

　　由于大规模的重建工作将于今年下半年开始，明年进入高峰期。杨奕锋认为，明年将是建筑原材料最为紧张的一年，政府将可能采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应；而在四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。