土地一级开发进可攻退可守

证券时报记者龙可

　　 近期，云南城投宣布将通过非公开发行募集不超过20亿元，用于昆明市某区域土地的一级开发。实际上，土地一级开项目发对上市公司的吸引力越来越大，自去年来已有亿城股份、福星股份、中铁二局、泛海建设、招商地产等打算介入该类项目，而碧桂园、泰达股份、中天城投等公司手中亦有土地项目正处于一级开发过程中。

　　 所谓土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，即俗称的熟地，再对熟地进行有偿出让或转让。

　　 在对大面积土地进行一级开发时，由于所需资金量较大，政府往往会引入企业作为合作方，共同进行开发。双方通常约定，企业投入的资金将会得到一个固定的收益率，来源于开发后土地招拍挂所得，如果拍卖价格超过某一约定价格，对于超出部分的收益，企业甚至还可与政府按事先约定好的比例进行分成。

　　 在这种模式下，土地拍卖价格越高，当然对参与开发的企业越为有利。在去年房地产市场火爆之时，许多城市土地拍卖价格屡创新高，一些企业也因此获利，绵世股份就是其中典型代表。该公司在四川专业从事土地一级开发，去年由于地价高涨，其业绩也出现惊人的飞跃，股票在二级市场一度极受追捧。

　　 绵世股份乐了，买地建房的开发商却不一定开心得起来。在高价拿地后，房价却回落了，将来这些地上盖起来的房子能否挣钱还要打上一个问号。如何降低拿地成本？恐怕成了众多房开商思考的问题，考虑介入一级开发的也因此多了起来。

　　 据业内人士介绍，实际上，一些房开商在过去也有参与土地的一级开发，但主要目的更多的可能是为了拿到该地块的二级开发权，而不在于一级开发带来的收益，毕竟一级开发存在资金占用量大、工期时间长等问题。但是介入一级开发，可加强与政府沟通，更好把握土地规划定位等，便于企业在下一步拍卖中掌握主动权。如碧桂园的运营模式中，在一级开发中即介入，甚至还可解决当地原居民就业等问题，事实证明较为成功。

　　 在地价高涨后，介入一级开发对企业更为有利，可谓进可攻退可守。进，如后续拿下土地二级开发权，则一级开发中获得的收益也可部分冲减拿地成本；退，如土地拍卖价格太高，已不值得介入二级开发，则可坐享一级开发带来的收益。

　　 例如亿城股份的沈阳棋盘山国际风景旅游开发区商住综合用地一级开发项目，约定该公司累计提供土地整理资金1.8亿元，按15%的收益率在2008年7月底前获得投资回报2700万元。光大证券分析师赵强就指出，即使不参与后续的二级开发，这也是一个相当不错的收益了。

　　
　　
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