越南楼市：海南地产热的翻版

　　　广州富力地产股份有限公司董事长助理、富力地产开发部总经理陆毅去年曾先后四次去越南考察楼市，最后富力做出了暂缓进军越南楼市的决定。虽然陆毅在考察中就注意到了越南楼市存在的问题，但这一轮越南楼市的暴跌来得还是快了些。

　　就在3月份，还有不少机构纷纷表示将加大在越南地产项目的投资。去年年中，越南好的楼盘开盘时甚至需要市长或者书记批条子才能买到,并且是全额付款。

　　然而，在最近的越南金融危机中，楼市亦无法幸免。胡志明市的房价下跌了50%，河内受到的冲击相对较小，也下跌了20%左右。

　　去越南考察过楼市的内地开发商都告诉记者，越南楼市快速下跌的原因还是缘于房价暴涨，越南当地的需求根本无法支撑动辄2000美元以上的高房价，买房人多是外籍人士或有外汇背景的当地人。巨大的供需矛盾导致了楼市快速下跌。

　　房价暴跌50%

　　早在上世纪70年代，胡志明市第一郡等中心区房价就曾达到过5000美元/平方米，随后经过多次调整。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长，也带动了房地产市场不断升温。

　　由于越南房地产历史欠账的问题，导致房屋需求巨大。尤其是去年放开外籍人士购房后，加上本地部分富有居民，当地楼市越来越火爆，去年几乎达到顶峰。

　　CB Richard Ellis越南专业不动产管理暨营销公司曾依据2007年越南各地区不动产市场的需求增长趋势，预测2008年越南房地产市场将继续增长，房地产项目将在河内市和胡志明市外向海防、岘港、芽庄、芹苴等地市扩展。

　　然而，来自越南的最新消息显示，随着越南经济的恶化，胡志明市和河内的房价大幅下挫，房地产市场陷入严重低迷。其中下跌最严重的就是胡志明市，房价平均下跌达50%以上。河内受到的冲击相对较小，也下跌了20%左右。由于楼价暴跌，许多房地产中介已经倒闭，目前楼市整体成交稀少。

　　虽然越南楼市在2005年和2006年都曾出现过回落，但没有目前惨烈。

　　据陆毅回忆，去年他曾从胡志明市一路考察至河内，当时越南的房价涨幅很快，市中心的房价达到了3000美元，最贵的楼盘卖到了6000美元，最普通的商品房房价也超过1000美元，别墅100到300万美元1栋，市场供应量并不多。购买商品房的人到多数是外籍人士，有购买力的当地老百姓很大程度要靠海外越侨每年汇寄的外汇。

　　据越南官方统计数字，每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上，2007年突破30亿美元。如此巨大的民间资本，也催热了当地的房地产市场。

　　事实上，一边是火爆的楼市，但另一方面，越南房地产市场泡沫的言论一直并没有停止。

　　高房价的另一面，是越南当地人的低收入。当地一般工薪阶层收入不高，建筑行业工资大约是人民币30到50元/天，月收入不会超过人民币1500元，政府机关处级干部大约是2000元人民币左右，工程师在3000元左右。对普通工薪阶层而言，他们很难承受这样的高房价。

　　越南版的海南地产热？

　　“我去年去越南考察时，发现几乎所有越南人都在谈投资，谈有什么房地产项目要转让，动辄就涉及到几千亩土地，我感觉就是一种不正常的市场火热。因为越南的经济并不发达，而且当地的基础建设和市政配套还比较弱，当地的住房消费基本靠外国人，本地需求非常少，但房价却那么高，市场肯定有问题。”中坤集团董事长黄怒波说。

　　黄怒波认为，越南楼市热有些类似于当年中国的海南和北海房地产泡沫，都是炒地炒房炒热的，事实上并没有那么多需求接盘。所以中坤集团坚决放弃了越南市场，转而投资美国的商业地产项目。

　　陆毅也认为，越南楼市跟15年前的中国很相似，不过越南房价虚高的成分更多，而市场并没有足够的需求支撑，越南居民根本无力购买商品房。并且相对于其他国家而言，越南的房地产市场还是一个规模相对狭小的市场。

　　仲量联行在今年初也曾告诫看好越南地产领域的外资谨慎行事。仲量联行认为在房地产市场明朗度上，越南等级低于中国和印度尼西亚。该机构认为，越南目前的地产投资环境问题很多，市场上缺乏可靠的投资信息，很难获得当地发展的详细总体规划，应对当地的官僚作风也比较困难。

　　不透明、到处充满暗箱操作等，也是中国开发商放弃越南市场的重要原因。至今为止，我国知名的开发商还没有一家染指越南市场。

　　根据越南《房地产经营法》，外商可独资或合资建设和经营饭店、写字楼、商品房等，可确定房地产价格，并提供中介、拍卖、管理等服务，可获取所建楼房的所有权证书和土地使用权证书。

　　但是由于越南的土地大多集中在当地人手中，进入越南开发往往必须寻找合作伙伴。越南公司提供土地，而国外资本提供资金支持。与上世纪90年代初中国房地产热的情景相似，越南当地公司大多没有任何开发经验，却在地产投资热潮中一夜之间转变成地产企业。这就造成外资企业将在项目人员组织和后期管理方面，面临一系列很难把控的风险。

　　“在越南需要与有土地使用权的当地合作者合作，这也与15年前的中国非常相像。但是由于一切都是暗箱操作，让外资企业对所有环节都很难清楚把握，最后往往只能放弃。”陆毅说。

　　黄怒波也表示，越南市场的不透明阻碍了很多外商投资。就像中国市场经济初期，投资者很容易晕头，越南的楼市就变成了一场赌博游戏，风险自不必说。