资金链愈卷愈紧　地产融资生态变异

　　上海，古北黄金城道的一家酒吧。一家高档楼盘开发商李先生探头出窗，指着附近一楼盘推测着说：“不仅是我，现在几乎所有的开发商都面临资金问题。你看看，那家高档楼盘的推销广告都快挂满了仙霞路。以往，这样高档的楼盘不会让这种路面挂幅成主打，档次不匹配。”

　　楼市“红五月”的期冀落空后，房地产开发企业对资金回收失望了。而此时，人民银行又宣布上调存款准备金率的1个百分点，将于本月15日和25日分别按0.5个百分点执行。按4月末广义货币供应量(M2)余额42.92万亿元计算，此次上调准备金率有望冻结可贷资金逾4200亿元。

　　在市场与政策的双重“拷打”下，房企资金链愈卷愈紧。

　　1.资金突围

　　资金运作状况是企业的一个敏感话题，资金紧张，房企越缄默不语。“像我还能扛过去，所以也就承认了资金紧张了。”李先生进一步坦言了这条“潜规则”。

　　上海长宁区天山路和威宁路交接处，俨然成了房屋推销集市。尤其在双休日，少则四五人，多则十来个，手持传单见人就塞。这些人士中或有一手房的推销员，或有二手房的中介。房开公司上路推销的并非上海独有，沿海一带或北京等地早已出现。

　　“开盘了，总要让资金早日回笼，以往地产广告动辄就上电视登报纸，现在上路推销成本就低了。”上海房产之窗一名负责人分析，“这是一种反射，说明楼市不景气，上路推销也不奇怪了。”

　　一方面，长三角一带楼盘开盘后“路演”不断蔓延，另一方面，由于开盘滞销前车之鉴，开发商不得不“捂盘”销售。

　　5月，上海原本有34个楼盘开盘，然而失约的楼盘最终盘有10个。其中包括翠湖天地苑三期、豪景苑和世茂二期等等。不过分析人士表示，开发商想挺楼价，但大势已转，资金压力将会进一步加强。

　　从2003年以来，房地产企业的平均负债率一直高于70%。行业特点决定地产景气与国家货币政策紧密相关。市场环境与政策雪霜相加，令一些开发商绝地求生。

　　“这个问题我无可奉告。”当记者问到广源地产以土地使用权抵押所获的资金落实及运转状况时，其负责财务的副总语气变得谨慎起来。

　　广源地产为浙江嘉兴一家开发资质二级的开发企业，注册资金2.3亿元，在当地正运作两个项目，其中之一项目就是嘉兴6.35亿元的天价地块“巴黎都市”，另一是总建筑面积为20万平方米的“罗马都市”。

　　根据香溢融通(原名大红鹰，600830.SH)近日公告，自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源地产，是以土地为贷款的抵押保证，同时广源地产董事长沈玉兴作为自然人提供连带责任保证。委托贷款期限一年，年利率为18%。

　　业内人士认为，广源地产显然无法从银行直接融资，而是通过香溢融通过桥贷款取得的资金，而且，以往这种过桥贷款利率一般10%左右，现在提高到18%，可见，房企对资金已经到了饥不择食状态。

　　但这种融资方式隐含着巨大风险，一旦房企不能快速销售，则会在短期积聚起巨大的还款压力，最终可能导致烂尾楼产生。

　　2.上市融资暴增

　　融资问题并非仅仅中小企业所独有，大型房企同样面临巨大压力。今年通过定向增发、资产置换方式“借壳”上市已获得股权资本的房开公司不少于30家，他们正试图改变单纯依赖银行资金的脆弱路径。

　　以5月为例，5月19日，中住地产将通过定向增发重组SST重实实现中住地产的整体上市；5月27日，浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华；6月6日，ST天桥向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行，收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。

　　“房地产上市企业这样疯狂再融资无疑希望将其从资金链的困境中尽快拉出来。”一名投资咨询公司负责人说，但这同时也意味着原本由银行来承担的风险就可能转嫁到普通投资者身上。

　　在房地产行业，强者与弱者同样面临着资金困局。

　　中国房地产测评中心近期出具的一份“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”的报告显示，30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%，与去年同期基本持平。一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观，30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元，比第四季度略有增加；经营活动产生的现金流量净额为-185亿元，同比增长89%。

　　分析人士认为，这30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于投资回报。因此，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题。

　　但是，一季度国有商业银行提供给房地产企业的信贷额度进一步减少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

　　根据国家金融机构公布的数据，今年一季度房地产贷款新增1961亿元，同比少增1058亿元，同比增长25.67%，比上年末下降了5个百分点，其中房地产开发贷款新增961亿元，同比少增636亿元，个人住房贷款新增986亿元，同比少增309亿元。

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　　 3.合并开发

　　“大企业资金运转况且如此，小企业的生存状况可想而知了。”上述开发商李先生感叹。

　　病急乱投医，一些资金链濒临生死线的房开已无法顾及“唱盛不唱衰”的潜规则。刘维(化名)是一名温州的开发商，他在江西省新余市拿到一块商住用地的开发权，总投资额要3600万元，然而他筹措资金无门，广寻门路，并悬赏如能成功牵线，将得到100万元的介绍费。

　　不过，刘维可能要度过冬天了，他的突破模式就是时下在温州最为流行的“合并开发”。

　　温州银行一名人士介绍，这种模式是之前温州人到各大城市“抱团”投资模式的一种演绎。根据刘维的操作模式，找到温州当地两家同样规模的房企，三家合作以资金合伙，优势互补。三家房企的资金合股比例是2：3：5，刘维的投资分额占五成，并且不影响公司股权，项目完成后的分红也根据比例分派。运作者还可得到一笔“执行费用”。其它两家公司除了有财务人员参与监管外，均不参与其他平常运作。刘维说：“这种方式比从民间融资要轻松、划算，同行间可以相互依靠，挺过这段时间就会好的。”

　　温州海螺房产有限公司的副总陈志仁表示：“这种模式现在非常普及，至少有十几家小规模的房开公司这样操作。或者一家房开同时跟两三家合作的也有，一个项目完成了，或散伙或继续合作，主要是看市场和大环境需要。”

　　这种合作完全不同于股份公司，纯粹为资金合力，合作或是口头协议，或是只有合同或者借据。因此分分合合，不需履行法律手续。

　　“小资金汇流成河，在这个非常时期，小规模的房开这种方式可以平稳过渡。”当地金融监管部门一名相关人士表示，“只有自己靠自己。”

　　因房企平常的资本运作基本不来自当地金融系统，民间借贷占大部分。然而，从紧货币政策也使当地的民间借贷利率水涨船高。统计数据显示，民间利率正逼近历史高位，而实际上，一些担保公司人士透露，月利率其实已经达到了三分有余。乐清一名低压电器商透露，月利率三分也难以贷到资金。

　　4.信用证套现

　　为寻找资金出口，一些房开企业开始铤而走险。当资金从银行和当地民间断源后，开始向境外求资。

　　操作程序就是房开企业另外注册不同行业的贸易公司，通过当地进出口企业开设信用证套现。

　　浙江一家大型进出口公司进口部经理透露，自从去年以来，一些企业纷纷找上门，要求代理进口业务。尤其在去年年底，此类业务突然增加，遭受拒绝后，托各种关系寻求代理，“这简直太不可思议了！”

　　新客户往往主动增加进出口公司代理费，而他们深入调查的背后则是一些房开公司利用信用证套现融资的路径。

　　这是一条非常曲折而隐秘的路径。由于无法从银行获得贷款，房开公司重新申报一家壳公司，断绝与房开公司联系，令监管部门无痕迹可查寻。而这种套现模式与PTA信用证套现几乎雷同(见本报“300亿信用证套现赌局PTA面临产业之殇”)。

　　比如房企在项目运作中需要200万的美元，通过壳公司寻找进出口公司进口某种容易套现的产品，选择交货口岸临近的国家(目前最多集中在韩国口岸)。当进出口公司给其代理后，同时出面为壳公司出具半年的200万美元的远期信用证。

　　货到境内后，房开企业以低于市场价格快速出货，周期往往只需要一周左右。这样，除了房开交纳的10%左右的保证金外，壳公司即为房开成功套得180万美元的半年使用时间。

　　对于这笔融资费用，有房企私底下算过一笔帐目。根据时下行情，付给进出口公司5‰手续费，银行收取1.5‰的手续费，这样的成本比民间融得的资金成本也划算得多。

　　套现形成后，壳公司便将房开企业、进出口代理公司、银行三者捆绑到一条船上，房开企业则成功将经营风险转嫁给后两者。

　　此种现象银行也有所发觉，一些银行开始调整信用证政策，比如中行等银行纷纷将半年期的信用证改为三个月甚至更短的时间，并提高保证金比率，以降低自身风险。

　　5.万松教训

　　但挣扎在融资生死线上的房地产企业，仍有部分熬不过冬天。

　　浙江丽水万松房地产开发有限公司(以下简称“万松房开”)资金链突然迸裂，开始轰然倒塌，亦是缩影。

　　“至今还没处理好，市政府组织协调小组进行协调中。”丽水一名金融监管部门的官员透露。

　　万松的融资链条从纠结高利贷到迸裂大致经历了不同寻常的过程。

　　去年七八月，万松老板潘万松以近5亿元拿地，此时正处宏观调控政策当口，潘万松无奈求助于民间借贷，所筹措的资金大多集中在半年期，利率大约在20%。其资金链也由此进入恶性循环。

　　银行资金难寻，当地民间集资开始走向白热化。由于当地房开企业有向民间集资习惯，其他房开对资金的需求将民间利率节节抬高。仅是一个月时间，月息从两分升到两分二，到两分五、三分。

　　由此，5亿资本运作成本远超当初成本测算，而且，楼市价格亦开始转向。万松之前开发的楼盘发售不顺，并出现了购房户退房现象。市场的瞬息万变犹如令万松遭遇突变，资金不断外流。万松原有3亿多元的集资款中，拍地交与政府1亿元，另外退房又抽走近亿元资金。

　　迫于万松资金链压力，12月上旬，慌了神的潘万松开始以3分、5分甚至6分月利率借钱，但也只能筹到3500万。

　　12月下旬，万松房产资金链开始难以为继。潘万松向同行求助，但万松截至2007年6月底的4.5亿的借款余额和每月4000多万的利息支出，始终无人敢去接盘。

　　2008年1月，万松房产危机正式爆发，当地政府应对危机，迅速成立工作小组处理万松事件。

　　对此，当地相关监管人士透露，万松事件目前没有司法部门介入。而万松在市场与这一轮调控中，主要错误就在于没有正确解读楼市走向，盲目捂盘，购地。

　　“其实，保护资金链安全才是房开企业的生命线。”上述监管人士总结。

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