破解资金压力？宝龙地产：上市？私募？

　　本报记者 杨杨

　　宝龙集团拟将旗下商业地产打包上市。接近该集团的人士近日向本报透露，宝龙已经通过了香港联交所的上市聆讯，有望在今年二季度完成招股，市场预计将集资约3亿美元。宝龙集团总裁助理刘晓兰回应称：宝龙一直积极准备上市，“但目前无法公布具体时间表”。

　　这是受广东恒大集团上市中止影响，该集团暂缓上市计划后的最新消息，通过聆讯意味着上市已经是“临门一脚”。去年9月，宝龙集团就聘请了高盛做上市保荐人，并在今年2月前后向香港联交所递交了上市申请，原计划在4-5月间挂牌。

　　刘晓兰回应：宝龙一直积极准备上市，“但目前无法公布具体时间表”。

　　另手准备??私募

　　此前，由于受宏观调控影响，以及A股、H股市场波动，恒大中止香港上市。很多人因此也对宝龙的上市之路充满了疑虑。业内人士指出，宝龙的模式与传统地产商甚至商业地产商都并不同。在香港市场，来自内地的传统房地产企业，投资者可选择的已经很多。

　　在上市还未变成现实前，宝龙集团仍需两手准备。

　　今年早些时候，宝龙集团得到了美国某私募基金1.4亿美元的投资。尽管这笔资金的投资方、交易细节以及其所占股份比例等，宝龙方面都讳莫如深。但本报了解到，这笔交易从上报到有关部门，到拿到批复同意仅花了一个星期的时间。这在外资投资房地产领域受限、投资必须上报商务部的状况下，几乎是难以想象的。

　　宝龙集团董事局主席、总裁许健康认为，倘若宝龙集团仍需要通过私募方式引入资金，不排除引入战略合作伙伴。许透露“目前有几家在谈，其中有行业里的专业公司，也有基金公司。”但合作方式尚未最后确定，最有可能的情况是，外资和宝龙集团再成立一个合资公司，方向同样是开发城市广场这类的项目。

　　上市初衷??资金饥渴？

　　宝龙集团积极谋求上市，被认为是在现有大环境下解决资金问题的必然举措。

　　国土资源部中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组的一份报告指出，2007年全国主要城市地价涨幅加大，其中商业用地地价平均增幅高于2006年5.91个百分点，居住用地地价平均涨幅则同比增长9.17个百分点，工业用地地价平均涨幅高于去年12.48个百分点。另外，今年仍将持续从紧的货币政策，银行贷款全线收缩。

　　在宏观调控之下，一些此前专注住宅开发的房地产商将注意力转向商业地产领域，宝龙模式或将面临竞争。

　　“很多人都怀疑宝龙有资金压力，”但其实“宝龙并不缺钱。”许健康在接受本报专访时说，寻求接轨资本市场是为“尽快实现对中国商业地产市场一定比例的覆盖”。

　　商业地产相对于住宅地产，对资金的要求更高。易铺网CEO陈建明分析，资金风险是投资大型商业项目首先要面对的风险，每10万平方米的成本高达4亿元。由于前期准备、建设周期和开发运营的周期都很长，需要一系列复杂的资本运作。

　　宝龙现有的16个城市广场项目中，22万平方米的福州项目是其中最小的一个，青岛项目达到了75万平方米。

　　以综合性购物中心为主体，宝龙还会配合建设2万-3万平方米步行街，五星级酒店、酒店式住宅，“有条件的还会做一些写字楼和住宅”。结合商业旅游，宝龙还会有选择地做一些综合性项目，如“会展、各种类型酒店、企业公馆，以及养生场所”，这种项目一般都需要几千亩土地。与其他房地产商不同，宝龙持有其城市广场项目50%-70%的物业，通过对商业物业的管理，以长期租金为主要收益。总裁助理刘晓兰指出，未来他们考虑持有更大比例的物业。宝龙未来的定位并非房地产开发商，而是运营商。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平指出，持有物业在国外是一种管理，他认为，大量持有物业有助于企业未来的发展与运营，对商业地产的发展有利。但王永平也指出，这需要良好的资金体系。“在国内目前的市场环境及资金体系下，还很少有企业具备这样的条件。”宝龙集团商业运营管理中心副总经理黄诗媛因此认为，只能量力而行。

　　许透露，公司会把项目中的住宅，以及一部分沿街商铺出售，因此宝龙城市广场的每一个项目，都能“收回前期成本”。刘晓兰指出，出售多少“原则上与成本持平”。

　　“项目进入实际运作后，从一开始就为集团贡献了利润。”具体负责福州项目的福州宝龙商业经营管理有限公司副总经理张东年指出，其运营成本可以用对诸如商城外墙广告等空间的开发来覆盖，因此租金收入可以为后续项目开发供血。

　　2003年宝龙集团转向商业地产，其后以“宝龙城市广场”为主打产品的商业地产板块成为其战略投资重点。当年，国家提出小康社会和加快城市化进程的目标。宝龙集团在配合旧城改造的基础上，在城市新城区新建宝龙城市广场。

　　宝龙集团资料显示，除地产开发外，集团还拥有酒店旅游业、信息产业、工业和商业等业务。其中信息产业已经有20年的历史，公司在10多年前就已经成功代理了一系列世界500强品牌。“在资源、资金上都会对商业地产项目进行倾斜”。刘晓兰称。

　　“我们在很多家银行的信用额度都还没有动用”，许健康说。这些信用额度累计大概有几个亿。

　　宝龙集团目前的整体负债率在40%左右。相关研究数据显示，中国房地产百强企业近年来资产负债率普遍接近70%，部分企业甚至超过90%。

　　宝龙多业态、综合性商业、休闲、娱乐中心迎合了地方政府对城市发展的想象。宝龙集团长期持有物业，使得地方政府相信其带来的税收收入将是长期的，大型商城的进驻又能解决当地大量城镇人口的就业问题。

　　因此，宝龙集团“能以合理的价位拿到土地”有效减缓了资金压力。许健康说，与住宅开发的激烈竞争相比，“商业地产的成本相对较低”，且很多项目都处于土地摘牌、规划筹建的前期阶段，资金压力并不大。