楼市降价预期汹涌 北京开发商骑墙

　　人们对北京楼市新一轮打折潮的预期变得越来越大。

　　中原集团主席施永青建议，内地开发商应立刻学习当年恒基、新鸿基、长江实业在香港楼市低潮期第一时间“劈价”的先例。

　　但是记者采访发现，至少在北京，绝大多数开发商宁可降低利润新盘纷纷低开，老盘继续通过各种名目打折促销，也不愿意公开打出降价的旗号。

　　叫打折，不叫降价

　　进入6月后的北京，楼市持续低迷。但本报记者在采访中发现，即便如此，开发商仍不愿意公开降价，而是继续进行打折促销，且促销的手段和花样越来越多。

　　五六两月的新开楼盘全部采取了低于区域均价的价格开盘策略，其中多数纯新盘比区域均价低了20%左右。朝青板块的银谷美泉开盘价在13800元/平方米，比周边项目19000元/平方米的整体均价低了22%。立水桥的龙德紫金开盘价格为9300元/平方米，而该区域二手房的成交价格已达到9000-12500元/平方米。

　　接受采访的开发商称，新盘低开只是降低了利润预期，不能算是降价。

　　新盘低开高走的销售策略，促使越来越多的老盘不断推出新的折扣和优惠促销方式，例如采取团购、特价房等方式加大折扣进行促销。促销的名目包括了有奖比赛、送宝马、送物业、特价房、奥运倒计时折扣、各种庆典、回馈老客户、抽奖折扣等等，核算最低能到8折，一般则在9折左右。

　　今年一季度热销的美利山项目推出了10套特价房，每平方米优惠幅度在2000元/平方米以上。帝景博悦、金都杭城、金地格林小镇6等众多老盘也不约而同地推出了特价房。有消息称，位于望京的某公寓项目由于受到银行催款影响，也推出了一批特价房，价格从18000元降到了13800元，优惠幅度达到了22%。越来越多的老盘还开始损失部分利润接受团购。

　　“万年花城的确受到周边低开楼盘的影响，但项目下一步在价格方面没有太大的调整计划，而是会加强产品推广和渠道建设。因为降价对老盘的品牌和客户诚信度有很大的影响，不到万不得已项目是不会选择降价的，每个公司每个项目都有自己应对市场的策略。”北京万年花城房地产开发有限公司副总经理黄曦告诉记者。

　　金地集团北京公司营销总监何海洋也告诉记者，虽然市场压力很大，有可能三季度市场仍不乐观，但是金地北京旗下楼盘都没有降价计划，“市场上所有项目都要进行价格调整可能是个趋势。”

　　有消息称，里昂证券房地产研究小组5月中旬的一份调查结果显示，去年12月以来表示可能降价的开发商所占比例为8%，92%的开发商表示不会降价。

　　河南建业集团董事长胡葆森也向记者分析，6月份将是一个关键的时期，但在同一个城市同时出现大规模降价的可能性很小。

　　两难的降价抉择

　　施永青直言，要想楼市交易量真正释放，内地开发商应该学习香港开发商迅速降价。

　　“国内开发商对于市场变化敏感度没有香港这么快。香港一觉得不对就主动地调整了，加班加点建出来立即就可以卖。但是内地相反，可以卖的也不卖，明明可以拿到预售批文也一直拖。依我看，两三年里不会出现房价继续疯狂上涨的情况，现在的价钱依然是高价，将来卖跟现在的价钱也不会相差太远，谁反应得快就占据主动。”施永青说。

　　但香港楼市最有效的降价法则，并没有得到内地楼市的认可。

　　东四环外一项不愿具名的项目负责人坦言，虽然降价在短期内可以回笼资金，但如果有人跟进降价，购房者会认为房价可能还会再跌，导致更多的人观望。该负责人所在的项目曾通过折扣销售有了好转，但一段时间后，业主的心理预期更大，觉得目前的折扣幅度不够大，于是退房购买别家楼盘。如何降低价格门槛，又不让业主退房，并不容易。

　　从5月份至今的成交数据来看，尽管开发商的折扣花样不断翻新，但市场的实际成交量并没有显示大幅增长。

　　“购房者在买涨不买跌的心理作用下，一旦价格下降呈现扩大化，只会加重购房者观望态度继续等房价再降，这对促进销售没有好处。所以开发商不会集中降价，即使降价也未必能达到效果。什么时候降，降多少才能达到购房人预期，开发商很难抉择。”21世纪不动产高级分析师孟奇说。

　　亚豪机构副总经理王英男也认为，导致目前楼市交易惨淡的真正原因是消费者对于未来楼市走向的预期存在许多不确定的因素，包括宏观政策、经济环境等。而目前北京平均房价已超万元的市场现状，对大多数真正需要解决住房问题的中低收入人群来说，即使一平方米降几千元仍难以接受。

　　不过，越来越多的数据和报告认为，包括北京在内的中国楼市供求关系都已阶段性地发生了逆转。

　　招商证券上周的一份研究报告显示，目前楼市供过于求的格局已经显现。该报告认为中国的房价已经虚高13%，除深圳外，现在没有调整的一线城市房价都将会调整，时间是在今年第三季度或第四季度。越来越多的业内人士也表示，降价将会是一种趋势。

　　高华证券预测，由于销售下滑，开发商将面临更大的现金流压力。预计开发商会在未来几个月内进一步降价以提升销量。开发商越晚降价，以更大幅度降价的可能性就越大。地产企业2009年的盈利面临着下行风险。

　　“目前多数的房地产开发公司都会面临不同程度的降价压力，根本还是取决于公司的财务状况是否良好，现金流是否充足。那些负债率很高、速动率又很低的公司，面临的降价压力更大。”王英男说。

　　在楼市走向不甚明朗的情况下，开发商或许更要在产品的品质、售后服务、营销策划等方面下大功夫。在近日举办的孔雀城与北大文化资源研究中心举办的加州小镇与亚洲居住模式文化论坛上，孔雀城相关负责人告诉记者，性价比高的房地产项目即使是在恶劣的市场环境下也能逆市而行，差异化的竞争路线是应对市场压力的策略之一。

　　降价的预期正在进一步加大。虽然大部分开发商不愿公开降价，但是对于那些资金链面临断裂危险的房地产企业来说，快速销售、尽快回笼资金，已是不二之选。