富力之力，可拔山兮

　　橡子

　　市场说变就变。从只要做房地产就赚钱，不管怎样做都赚钱，到房地产商们开始思考怎样才能熬下去，不过一年时间。

　　今年6月，在博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团主席陈启宗对着台下端坐的几百位听众，给出了他的答案：“在我看来，在内地做房地产，有两个赚钱的模式。一个是万科的模式，就是专心做住宅，不管市场好坏，地价高低，因为它有比较好的管理和团队，可以及时跟着市场调整，所以总是可以赚钱；另一个模式呢，不可能像做住宅那样每年都去拿地做，它需要很好的眼光，能找到很好的城市，很好的位置，建好以后只租不卖。这个模式很难，但如果做好了，无论市场怎么变化，回报率是很稳定的。”

　　后面这个模式，就是恒隆的模式，其代表作是上海的港汇广场和恒隆广场。陈启宗说，这么多年，两个项目每年的回报率都在两位数。

　　万科和恒隆很不同。万科的模式，靠的是系统化的管理能力；恒隆的模式，靠的是百里挑一的眼光、对商业环境的深刻理解以及运营的能力。万科的项目，论地段，大都不在城市的一线地段，不过没关系，任何做住宅的地段都有其自身的价值，都有适合的客户层。而恒隆呢，“地段、地段、地段”就太重要了，一块地找错了，怎么做商业都火不起来，那真真让你领略到“不动产”的可怕，地是不动的，怎么急也没有用。

　　听陈启宗讲他找地的故事，你会觉得，那不是找地，是在寻宝。“宝”总是少的，而变“宝”为商业地产的“宝地”，实在是一个很大的挑战。

　　现在，如果有一家开发商要在住宅和商业地产两条战线上同时开战，那更是很大很大的挑战。

　　不过，现在还没有谁敢断言它不会成功。因为它的名字叫富力（02777.HK），在中国地产业是一个眼力很准、活力很强、财力很大的公司。富力的眼力，无论是在它起家的广州，还是在它飞跃的北京，地产界可以说有口皆碑。

　　还因为富力有两个老板，广州人张力和香港人李思廉。2004年，有一次在上海见到李思廉，他说：“张生和我都是做事最好的年龄，最能拼又成熟的年龄，我们两个和王石"打"，他又整天登山，我们不会"打"不过的。”

　　跟王石说过这个花絮，他笑笑，“万科也不是只有王石啊！”不过，王石几次说过，富力是有自己的模式的，做得很有特点。

　　以前，富力的模式经常被总结为：规划与时俱进，紧扣城市化建设，善抓老城区的拆迁改造机会；从选址、购地、策划、设计、工程、销售、售后服务，实现“一体化地产运营”。这都是“住宅时代的富力”。而在最近的几年里，“商业时代的富力”开始登堂入室。在住宅开发高速发展的同时，富力已经形成了以酒店为龙头，综合写字楼、商业、公寓多头并进的商业地产开发体系。

　　新的富力呈现出了新的特点，比如从“一体化运营”到广泛与世界著名的酒店集团合作，引进其品牌；从以开发和销售为主导的“住宅式思路”调整到以项目定位、运营和服务为主导的“商业化思路”。虽然在富力整个的物业资产结构中，持有型物业目前只占15%左右，不存在“弃宅从商”的问题，但细心的人们已经注意到，富力对商业地产的投入是长期的，是战略性的。这一类的资产，不仅可以增加资产总值，有助于上市，也利于获得长线回报；在房地产宏观调控的背景下，持有型物业能给公司带来长期稳定的现金流，帮助分散和控制经营风险；最后，优质的商业项目能进一步挖掘土地的升值潜力，提升公司的品牌影响力，丰富与社会之间的关系，这对传统型的房地产商的未来发展可能是至关重要的。

　　香港一些优秀的开发商认为，最好的房地产项目的开发配比是：1/3住宅，1/3写字楼，1/3商业物业。这个经验也许不完全适用于内地，但是，假如能够通过商业地产的培育，提高住宅的价值、项目的价值、公司的价值，难道不是一种值得探索的方向吗？

　　当然，这是很大很大的挑战。

　　不过，如果我们能够看到中国城市化继续发展的前景，看到大城市??它代表着“高效集中的城市化发展模式”??更加繁荣的前景，看到中国社会新的消费主义兴起的前景，那么，商业地产的发展，也会有一个光明的前景。

　　凭富力之力，能够花开两朵、一样灿烂吗？

　　远见者，赢的概率总会更大一些吧。 (来源：第一财经日报)