业内激辩下半年楼市走势:土地降价 房价降不降?

　　开发商拿地趋于理性导致上半年土地拍卖价格回归

　　在楼市调整的大背景下，近日，我国部分城市出现了土地拍卖价格整体下滑的现象，“面粉降价了，面包价格降不降？”业内人士从成本和供求的角度纷纷对下半年楼市价格走势进行预测。这种判断思路也蔓延到本市，影响着人们的心理预期。

　　土地价格理性回归

　　据悉，2008年上半年，天津土地交易中心通过“招、拍、挂”共成交土地219幅，占地面积1899万平方米。其中，经营性用地成交89幅，成交面积1112.3万平方米，土地出让金额153.93亿元，折合地价92万元/亩。这一地价远远低于2007年160万元/亩的水平。

　　中原地产投资部分析人士指出，这主要原因就是今年成交的土地绝大部分位于远郊和滨海区域。其中，远郊占到47%，滨海占到32%，而这两个区域地价的总体水平相对于中心城区和环城四区来说要低很多。上半年中心城区成交的土地只有14.48万平方米，只占全市比例的1%。环城四区的土地资源也面临日趋减少的趋势，上半年成交的面积约为225万平方米。上半年经营性土地的出让亮点不多，中心城区只有4幅土地成交，成交价格在比较合理的区间内。

　　一些房地产业内人士认为，由于国家不断紧缩银根，使得部分开发企业的融资渠道受阻，加之上半年市场观望态势作用下的对未来预期的不明朗，都使得去年的高价拿地的热闹景象难以再现。当前开发商拿地更趋于理智，也使得一些土地成交价格回归到理性价格。

　　楼市走势扑朔迷离

　　一些业内人士认为“面粉”成本降价了，“面包”应该降价，按照此理推定，房价应该下滑。但是也有业内人士指出，在生产资料和能源价格上涨的背景下，建筑成本上涨将继续支撑房价。而且，截至目前天津楼市的波动依然主要体现在成交量同比去年的大幅下挫上，成交价格依旧坚挺，这也表明了天津楼市较强的抗风险能力。

　　除了上述的争论之外，还有声音呼吁：不能单从成本角度来分析楼市走势，还要看市场供求关系的“博弈”。香港信达行天津区域负责人认为，今年上半年的全市成交均价达到了7057元/平方米，同比去年同期上涨了27.4%，而6月份的成交均价7086元/平方米，环比5月下降约3.4%。

　　浅析上半年市场表现，一方面是连续数年的房价大幅度冲高，的确形成了对天津购房者购买能力的深度消化，制约了房价的连续性冲高，至此时形成了一个明显的“刹车效应”。另一方面是需求方对市场的观望氛围日趋浓厚，而投资者的集中售房变现，也比较严重地影响到了在售楼盘的销售。在近期没有大的宏观政策调控影响下，在今年年底之前，天津楼市的成交情况不会有大的起色，而成交均价也将持续一段横盘整理的过程。