地产商眼看外资加速抄底

　　【来源：投资者报】

　　周涛

　　投资者报(记者周涛)财政与外贸双盈余背景之下的中国资金境外收购风光一时，但最终往往无法成功。而今年以来，因从紧货币政策而出现的国内房地产行业资金链紧张，却轻易地给了外资抄底中国房地产的机会。

　　3年前，在人民币升值预期之下，外资开始规模性进入国内房地产，是时，2005年国内房地产开始价量齐升，国内开发商资金充裕，大量外资与温州炒楼团并无二致。又如2006年，麦格理收购上海新茂大厦，一年之后出手就赚12亿。这波国际炒楼直接导致2006年7月，原建设部(现为住房和城乡建设部)等六部委出台171号文件，限制外资在中国购房。

　　而171号文件并真正发挥作用：自去年第三季度实施房地产行业的多项调控措施后，外资抄底中国房地产的机会又来了，他们抄底的形式、手段更加丰富，涉及的行业层面更深、更广。

　　利用房地产开发商现金流紧张，外资整栋购房；利用房地产在过去两年楼市畅旺下盲目扩张而致今天的巨大资金缺口，外资大举以苛刻对赌协议收购开发商股权；利用房地产行业的整合机会，外资搭上一些国内强势开发商的快车，联盟大规模囤地。

　　此外，本轮外资抄底还体现出了三个特点：一、抄底的主体越来越多样，有外资投资基金、外资房地产投资基金、外资中介公司、私募基金，还有一批香港房地产公司；二、其抄底的对象包括现楼、待开发项目，也包括土地，还包括公司股权；三、这一轮抄底相比前几年外资炒楼已全面升级，并且金额越来越大。

　　据国泰君安的研究报告，2008整个房地产行业的资金缺口高达7100亿元，而今年上半年外资投资国内房地产已达249.3亿美元（占缺口约1/4）。由于国内房地产市场刚性需求仍然相当之大，阶段性的楼市价跌量缩仅仅是因为过去两年房地产市场极度非理性的涨价，加之人民币升值的大背景，国内楼市依然令全球资金看好。正如交银国际控股有限公司董事、总经理温天纳的分析： 2004年房地产调整时外资已经错过一拨行情，这一次不会轻易放过了。

　　不过，即使外资变身为两三年期的股权投资行为，也仍然是热钱投资的一种，在外资眼里，股权投资不过是融衍出来的另一种借贷行为，他们当然不是为了和房地产公司长久共存发展，而是获得高额的回报后在某限期内撤退。

　　一些实力较强的开发商希望利用行业弱市扩张并整合市场，但在市场销售不旺、银根紧缩之下，则只能更多地与外资联盟扩张抢地。其他出现资金困局的房地产商剩下的选择只有三个，一是被其他公司并购，二是倒闭，三是寻求外资即使是苛刻的资金注入。不愿被并购或倒闭的房地产商仍然会给外资更多的机会。