武汉“地王”调查：考验开发商资金实力

　　　总价35.02亿元，楼面地价约3290元/平方米

　　证券时报记者吴蒙

　　2007年1月31日 ，上海豫园旅游商城股份有限公司以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。

　　与全国其他“地王”项目略有不同的是，武汉“地王”3290元/平方米的平均楼面价格不算高得离谱。武重地块地处武汉中心城区，靠近国家风景名胜东湖，同时毗临省府中心。据记者了解，该地块附近中北路区域楼盘均价至今仍稳定在6000元/平方米以上，而且多数是品质一般的小型楼盘，不久前开盘的与武重地块相邻的由道博物业发展有限公司开发的“东湖壹号”楼盘，是附近较大的一个品质较高的项目，其开盘起价为6580元/平方米，均价约8000元/平方米。从楼面价格来看，如果运作得当，武汉“地王”盈利似乎不成问题。然而武汉“地王”项目从诞生伊始，资金便成为考验开发商的主要问题。

　　2007年3月14日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布“加盟”公告，急征其它开发商共同开发武重项目。对此，业内人士普遍认为这一定是豫园商城资金吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园商城须在2007年4月1日之前支付近三分之一土地出让金额约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金额约26亿元。

　　显然，在如此短时间内拿出这么大一笔巨资对豫园商城是不可能的，最后，同为复星系的香港上市公司上海复地（2337.HK）出手，获得了该项目70%的权益，豫园商城保留30%的权益，武重地块项目正式命名为“复地?东湖国际”。

　　上海复地加盟后，“复地?东湖国际”项目的资金问题似乎并未划上句号。因上海复地市值仅40亿港元，其同时在开发的还有几个大楼盘。由于武重全部土地最后移交时间是在2009年11月30日，这意味着“复地?东湖国际”的大量资金要压相当长的时间。

　　根据规划，“复地?东湖国际”产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等，规划总建筑面积106万平方米。“复地?东湖国际”采用分期滚动开发的策略，即用前期开发的产品销售回款来进行后期开发，这样做的好处是可以缓解开发商资金压力，但同时会使其前期产品销售时的价格受到影响。

　　目前，东湖国际的一期开发已在进行，计划于2008年10月份推出28万平方米包括电梯洋房、高层和超高层的住宅楼。

　　进入2008年以来，武汉楼市虽然未出现大的价格调整，但成交量日益萎缩。特别是土地拍卖市场情况令人堪忧，今年共举行了三次土地拍卖会，流拍近三成，成交价一般也多为底价，与去年各路地产大鳄围猎武汉的情形已不可比，中心城区平均楼面地价早已跌穿3000元/平方米，地价的持续走低进一步强化了购房者的观望情绪。