邵氏贱卖香港农用地块 “改性”盈利空间20亿？

　　8月13日晚，香港邵氏兄弟（00080.HK）发布公告，以现金总代价2520万港元将总面积约12.3万平方英尺（约等于1.14万平方米）的若干农用地块，出售给公司的副主席兼董事总经理方逸华全资拥有的投资公司Glory Premium Investment Limited。

　　根据邵氏的公告，邵氏此次出售的多幅农地位于清水湾道大埔仔村第229段，方逸华于13日签订协议时，先支付250万元收购代价，而余下的2270万元款项，将于完成收购时支付。邵氏的公告指出，由于邵氏于该协议订立日期有可能被收购，所以该关联交易“须经过独立股东以点票方式表决批准方可作实”。而作为交易关联人士，方逸华及其联系人士将放弃投票，他们合共持有298,484,872股股份，占邵氏已发行股本总额约74.92%。

　　资料显示，截至今年3月底，这批农地的账面净值为1500多万港元，在减去账面净值及出售事项相关之成本后，邵氏估计可获利约940万港元。

　　根据邵氏2008年年报的资料，此次出售了多块农地之后，邵氏仍然持有清水湾道第219及224号地段土地作自用。此外，还持有清水湾电视城旧址，以及邵氏片场用地的部分权益，该用地已经获得香港城市规划委员会批准，用作发展低密度住宅。

　　而这次卖出的地块，原用于邵氏的核心业务电影制作，供搭建拍摄影片的布景。邵氏的公告称，随着公司缩减电影制作活动，农地已出租变作苗圃。截至2007年及2008年3月31日止的过去两个财政年度，来自农地租金收入除税前及除税后纯利均为每年16.2万港元。

　　“鉴于农地不再用作拍摄影片及按照市值租金收益率，董事（包括独立非执行董事）认为，出售事项符合本公司利益及按正常商业条款订立，且该等条款对本公司而言属公平合理，亦符合股东整体利益。”邵氏公告指出。

　　资料显示，上述出售的地块被规划为绿化用地，一般而言，绿化用地获得香港城市规划委员会批准兴建住宅的机会不大。而要在农地上兴建住宅，须申请更改土地用途以及补地价。

　　有香港地产界人士表示，按照目前香港地产市场的价格估算，如果邵氏出售的农地若能“改性”（改变土地用途），盈利空间高达约20亿元，若被批准兴建洋房，地积比率（即容积率）不大于一倍的，建成后的售价约为每平方英尺1.5万港元；如果被批准兴建低密度住宅，地积比率不大于两倍，售价约为每平方英尺1万港元。以此计算，上述出售地块的总价值将在18.5亿港元至24.6亿港元之间。

　　发布出售农地公翌日??8月14日，邵氏收报17.3港元，升3.222%。根据邵氏年报，截至今年3月31日，邵氏全年盈利3.114亿港元，按年增长近6％，其持有26％权益的电视广播公司（TVB）对公司的盈利贡献增长6％。