“限制登记”是否有利承重墙保护？

　　姚丽萍

　　 业主损坏承重墙，若在房产交易中“限制登记”，是否有利于承重墙的“源头保护”？今天上午，市十三届人大常委会第5次会议审议《上海市房地产登记条例（修订草案）》（修改稿）。此前，律师和法学专家对“源头保护”的思考，或许有益于立法决策。

　　利益驱动首当其冲

　　“破坏承重结构为什么屡禁不止？”上海联业律师事务所律师马永健说，利益驱动，首当其冲??业主花大价钱买了房，难免希望拓展房屋的价值，用较小的代价来换取更大的使用空间和功能。

　　2004年实施的《上海市住宅物业管理规定》第41条规定：损坏房屋承重结构，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，最多可处十万元以上二十万元以下的罚款。“如果这项规定有效抑制了利益驱动，为什么2004年后本市小区房屋装修损坏承重墙达千余起，物业管理的投诉统计显示，小区损坏承重墙正成为新的和主要的投诉热点？”马永健问。

　　“谁能保证自家房产一辈子不交易？”马永健认为，在承重墙“保护链”上，“限制登记”正是针对业主这个“违法源头”，有的放矢。

　　弥补业主自治不足

　　一种理想的状态是，业委会积极干预，邻居积极劝阻或诉讼，及时阻止业主损坏承重墙。但事实表明，目前这仅仅是一种“理想”。

　　破坏承重结构侵害其他业主的利益，为什么一定要让行政机关出面制止？华东政法大学教授高富平说，一个重要原因是??目前业主自治还处于萌芽阶段，很不到位。如果依法规定了“限制登记”，房屋交易前，行政机构通过物业或业委会发现问题，督促业主恢复承重墙，有利于最终纠正违法行为，这是对业主自治不足的弥补。

　　“即便先不论业主自治不足，限制登记也有它的必要性。”高富平说。

　　试想，假如没有“限制登记”，而要求执法机构出具业主损坏承重墙的认定文件，并由房地产机构在登记簿中记载明示，提醒“第三人”，这可行吗？“不限制登记，何来行政机构的事前认定；没有事前认定，又何来明示提醒？”高富平问道。

　　程序限制无碍恢复登记

　　“物权法第71条规定，业主行使权利，不得危及建筑物的安全，不得损坏其他业主的权益。”上海政法学院教授杨寅说，损坏承重墙“限制登记”因此就有了比较充分的法律依据。

　　“限制登记”的本质究竟是什么？杨寅认为，并非“剥夺”当事人处分不动产权利，也并非实体限制，而是对不动产物权在使用处分时的程序限制。

　　“无论是为了公共利益，还是为了城市发展必需的规则意识，地方立法都应该要明确‘限制登记’。”杨寅的判断是，这个临时性、程序性、限制性的规定，不仅不与公法理论相悖，反而恰恰是对公法理论的有益实践。

　　“登记暂缓以后，承重墙又竖起来了，怎么恢复登记？”高富平补充道，建议补充一个规定，由原认定机构通知登记机构，恢复登记。

　　本报记者 姚丽萍