上海规定砸承重墙将影响房屋再交易(图)

　　早报记者俞立严

　　今后，乱砸承重墙的野蛮装修房可能将面临不能再卖的窘境。史训锋 早报资料

　　为适应《物权法》颁布实施的需要，昨天，上海房地产登记的“新规矩”??《上海市房地产登记条例（修订草案）》提交市十三届人大常委会第四次会议审议。草案规定了市民买房登记的方方面面，增加了“开发商义务”、“登记机构先行赔付”等更好地保障广大业主权益的新内容。

　　野蛮装修不能卖房

　　乱砸承重墙野蛮装修的问题较严重，对损坏房屋承重结构的行为缺乏有效的制约措施。对此，草案将其纳入限制登记范围，这意味着，房主在转让、抵押房屋时，如果行政机构认定存在严重的野蛮装修，房地产登记机构将不予以登记。直到房主处理完毕，才可以恢复登记。

　　在上海的一些别墅小区，违法搭建的权利人以申请登记转移为名，将违法建筑随同合法建筑一并转让牟利，逃避法律责任。草案对此作了相应修改，针对违法搭建采取限制登记措施的范围，扩大至所有存在违法搭建行为的房地产，即只要在一处别墅范围内有违法搭建的建筑物，不论它与合法建造的别墅房子是否“结构相连”，都将纳入限制登记范围。

　　明确四种产权范围

　　上海的新建小区品质越来越好，很多不但有业主车位，还有会所，以及配套的幼儿园等，但是这些为业主服务的设施是属于房地产开发商所有，还是小区业主共同所有，这一点可能成为纠纷的源头，其根源就是新建商品房所有权初始登记时房地产企业申请登记的房屋的权利不全面、不清晰。

　　对此，草案规定，新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确四种不同性质的房地产权利范围，它们是：一、房地产开发企业用于销售的房地产；二、物业管理用房、业主办公用房等业主共有房地产；三、幼儿园、小学、居委会用房等公益性公共服务设施；四、房地产开发企业保留自有的房地产，例如机动车车位、会所等。

　　登记机构出错要赔偿

　　登记难免会出错，那么，如果市民去房产登记机构登记出现错误，产生损失，究竟算谁的？根据《物权法》精神，草案从保护广大业主权益出发，提出“房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。这意味着房地产登记机构出了错，造成产权人损失，就须赔偿。

　　挂失程序防“恶意补证”

　　市民王老太有套房，儿子想瞒着母亲去私下交易，就拿了母亲的身份证，到房地产登记中心谎称房产证丢失，两次要求补证，结果，房子被偷偷卖了两次。

　　面对这样“恶意补证”的案例，草案规定：房地产权证书和登记证明灭失、遗失，房地产权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可向房地产登记机构申请补发。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

　　“异议登记”可中止登记

　　此外，草案中对“异议登记”的法律效力作出新规定：房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的房地产转让、抵押等登记事项，并暂缓受理新的登记申请。在异议登记之日起15天内，申请人如不提出诉讼、仲裁或者土地权属争议处理的，异议登记失效；诉讼、仲裁或者土地权属争议处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或注销异议登记。更正登记程序完成、异议登记失效或者被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关登记手续。

　　为防止异议登记被滥用，上海规定异议登记失效或者被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　各方热议

　　草案部分细化规定落实较难

　　早报记者俞立严朱楠

　　在昨天的审议上，人大常委会的委员也对草案部分条款提出了质疑和修改意见。同时，有法务人士表示，条例中细化的相关规定，可能其威慑作用大于实际效果，很难在操作过程中得以落实。

　　改变房屋结构难以勘察

　　21世纪不动产锐丰加盟店交易管理部总监谢先生告诉记者，在此之前相关行政部门并未对损坏房屋承重结构等行为予以限制，在二手房买卖交易过程中也并没有相关部门对交易房源的现状进行勘察、审核。“我认为，即使《修订草案》公布后，相关部门也没有这么大的人力、物力对房源现状进行勘察，因此在登记中这一限制很难起到实际作用。”谢先生告诉记者，最有可能的实施方式，就是赋予物业公司等相关机构一定权利，在发现有人对房屋结构进行破坏时，向相关机构申诉或投诉，经相关部门核实情况后，再作出相应处理。

　　初始登记需核准信息

　　条例修订草案提出，新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应明确本企业保留自有的房地产、用于销售的房地产、业主共有房地产和公益性公共服务设施的范围。有常委会组成人员提出，初始登记时，房产状况完全由开发商一方说了算，难免出现信息不对称的可能。建议增加规定，登记机构需通过房地产部门核准信息后，才能在登记簿中确认。

　　“我们的《修订草案》调整对象非常大，管理者如果简化工作程序，比如新房登记应该由开发商统一登记，可以减少很多工作量。”市人大城建环保委副主任孙家康说。

　　关于登记机构先行赔钱

　　市人大城建环保委副主任委员张载养指出，《物权法》明确了房地产登记机构先行赔偿的原则，登记错误，只要错误已是既成事实，即便登记机构没有过错，也应该先赔了受害人再说。

　　但是，条例修订草案却提出：“房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

　　张载养说，上述“违反本条例规定”的潜台词即只是因为房地产登记机构出了错，造成产权人损失，才须赔偿。实际上，这是减轻了登记机构的责任。这样的规定是否与《物权法》相冲突，地方性法规能否作这样规定，尚需审议。但无论如何，最大限度维护广大业主的权益，都应是房地产登记立法的终极目的。

　　恶意补证难以根本遏止

　　据谢先生介绍，目前二手房交易过程中，“恶意补证，一房多卖”的现象并不鲜见。针对“恶意补证，一房多卖”的现象，《修订草案》第十九条规定：“房地产权证书、登记证明灭失、遗失的，房地产权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明"补发"字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。”

　　“即便是登报声明，也难以实际遏制恶意补证的行为。”谢先生表示。事实上，房地产登记的专业化程度比较高，房地产登记机构是一个专业机构，“非专业”的广大业主明显处于“登记弱势”的地位，他们的权益更需要依法保障。该《修订草案》的颁布，仍无法从根本上杜绝这一现象发生。