苏宁环球：退掉地王

　　苏宁环球为退地无门的地产商提供了一个最佳的止损标本，但过多的退地事件已经侵蚀到房地产市场的根基。

　　文｜CBN记者 兰红

　　又一个坏消息发生在上海房地产行业。

　　继6月普陀长风地块被退后，8月13日，苏宁环球（0 0 0718）发出公告确认：经友好协商，南京苏宁地产和黄浦区房地局已经签署协议解除163地块的土地出让合同。

　　163地块位于南京路步行街东端，是近年来上海公开市场上位置最好的一个地块。2007年8月24日，经过100多轮激烈竞争后，苏宁地产以44.04亿元的价格竞拍获得，楼面价（总地价除以建筑面积）达6.7万元/平方米。

　　时隔一年，这块迄今为止上海乃至全国单价最高的地块却意外被退。在苏宁环球发布的简短公告中，退地的原因被归结为干脆明了的一句话：“为共同支持上海市重大工程?地铁建设”。

　　163地块本应在今年4月16日完成交接，但受地下10号线南京东路站站点工程建设的影响，土地交付时间至少将延期到2009年10月。“我们的土地出让金早已缴清。”在苏宁环球集团董事长张桂平看来，屡经协商后土地出让合同仍不能如约执行，那么及时解除合同也是顺理成章。

　　这样的解释并不让人信服。戴德梁行商铺部高级助理董事章峥嵘称，根据经验，在地铁上盖物业的规划设计往往要服从地铁站建设需要，不排除会有不断调整修改的可能。比如静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期，曾因地铁建设规划搁浅10年之久。

　　事实上，从一开始，苏宁环球拿下163地块的商业前景就不被看好。恒隆集团主席陈启宗公开称，163地块的“楼面价是上海恒隆广场的10倍”。曾受苏宁环球委托对163地块作项目规划的戴德梁行也在调查中发现：由于成本过高，项目要达到理想的租金回报率难度很大。

　　一年来，全国土地市场却由沸点降至了冰点。中原地产的报告显示，截至7月31日，上海、北京、广州、深圳政府公开出让的土地流标率在20%以上，其中上海、广州在50%以上。而成交的地块中，70%以上是以底价成交，其中广州、深圳90%是以底价成交。

　　“当面粉（土地）贵过面包（建筑物）时，苏宁环球的退地，就成了一种止损行为。”中原地产高级研究经理张海清说。6月被退的普陀长风地块，拟在下半年再次推出，价格将比去年成交价低三成。原竞拍所得者志成地产因退地一事损失过亿。

　　与志成地产相比，苏宁环球无疑是幸运的。以“交地延期”为由，不仅使自己全身而退，如期拿回所有地款，还保持了与政府间的良好关系。

　　只是，个别企业的理性会不会导致整个行业的非理性？中原地产在调查中发现，在一级土地市场，流拍、底价成交现象频现。已知的案例有：福建融信地产退地、香港信和计划退出竞得的重庆三钢厂地块、九龙仓地产打算退出成都成百家电地块、北京的首创置业也已退出太原、苏州两个项目，总计减少土地储备约88万平方米。

　　过多的退地事件已经开始侵蚀房地产市场的根基?对未来的信心。由于房价对土地价格具有高度敏感性，越来越多的消费者开始接受房价未来会下跌的观点。一份券商研究报告则对上海楼市发出预警，认为未来6个月上海楼市下跌幅度可能高达15%。