楼市出现新动向：外资热情高涨 开发商成交萎缩

　　举世瞩目的北京奥运会落下帷幕，奥运会后中国楼市的走向再次成为人们关注的焦点。今年以来，尽管房地产1月至7月投资增幅超过30％，但楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚。

　　有着销售旺季之称的“金九银十”临近，这是观察未来楼市走向的重要“时间窗”。当前，楼市出现了一些值得引起关注的新动向。

　　频频出手

　　外资热情有增无减

　　全国地价监测中心的有关数据显示，今年二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1．59％，较去年同期大幅度下降，其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达10％以上。

　　尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性，是众多外资基金投资的实质所在。

　　6月，南京挂牌出让的2块房地产开发用地，分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价6．5亿元人民币。一位业内人士透露，一家具有英国基金背景的公司正准备接手南京中心城区某大宗地块，土地价格达40多亿元。

　　美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训表示：“中国二线城市的投资前景很不错。目前公司在中国投资的地产项目已达10个。”

　　2006年，凯雷曾以1．2亿美元的总价购进上海中房森林别墅110套高级独栋别墅；2007年7月，凯雷出资10亿元，介入青岛CBD核心的凯悦中心，占约70％股份；今年4月，凯雷又以近20亿元的价格购得上海济南路8号西苑项目……

　　日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深。

　　在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军说，今明两年，外资关注的重点依然是二三线城市。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。

　　一些专家指出，国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变，主要是防止游资“炒作”。因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

　　成交萎缩

　　开发商资金链越绷越紧

　　7月份，北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0．2个百分点，为今年以来最低涨幅。

　　有专家认为，目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望，奥运会后随着房地产传统旺季的来临，成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗，成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。

　　数据已经印证了这一点。北京市地税局7月发布的最新数据显示，欠税榜单上200余家企业中房地产公司占了四分之一。无独有偶，5月份，上海财税网上刊登了一季度欠税公告，在百万元级以上欠税大户中，房地产公司占约40％。

　　开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然。房地产业有其特殊性，按照有关规定，企业所得税一般是预收25％，到年底再结算。近来楼盘交易量下降，现金回流有限，开发商资金链绷得较紧，这也是客观原因。

　　然而究其根源，还在近几年楼市的非理性上涨时，开发商疯狂拿地。业内人士反映，前两年不少开发商在暴利驱使下争相贷款，高价拿地，巨量资金被积压在土地上。北京市房地产交易网数据显示，上半年北京住宅期房及现房签约总量为4万余套，下降幅度接近40％。楼盘销售不乐观，企业偿还税款的能力肯定微乎其微。

　　“房价前期持续大幅上涨，超过了大多数购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格涨幅出现回落是市场调整之必然。”中大恒基等一些中介公司认为，当前开发商与其死扛高房价，还不如“随行就市”，加快资金回笼。

　　“链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势。

　　(据新华社北京8月31日电）

　　限制向外资房地产放贷

　　央行上海总部

　　限制向外资房地产放贷

　　央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

　　《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款。

　　大举进入国内房贷市场

　　外资银行

　　大举进入国内房贷市场

　　世邦魏理仕发布最新报告称，在内地开发商资金链吃紧、国内银行信贷政策持续紧缩的情况下，部分外资银行大举抢占国内的房地产抵押贷款市场，要求的回报比央行公布的贷款利率高。

　　同时，在银行信贷没有放松，销售回款缓慢的情况下，为盘活手头项目，很多内地开发商正通过出让所持项目的部份股权或物业的方式获得融资。

　　专家说法

　　市场需求仍然旺盛

　　房价理性回归可期

　　国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣说，奥运会和房地产市场之间的关联关系从各国表现看不尽相同，很难得出一般规律。但无可否认的是，当前中国房地产市场的调整，从长远发展来看是积极的，某种意义上讲有挤压泡沫的作用。

　　中国的房价在连续10年保持上涨态势的情况下，开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区，专家认为：“房价的适当回落是正常的。”楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。

　　一些专家提出，中国房地产市场的调整阶段也是一个理性回归阶段，其“后势”如何，应该由市场的需求来决定，由整体经济发展的基本面来决定。

　　房贷是反映交易情况的直接有效数据，也是折射市场需求的重要数据。央行上海总部不久前发布的上半年上海市货币信贷运行情况显示：6月份中资商业银行个人住房贷款增加27．1亿元。这表明市场刚性需求仍然旺盛。只要房价挤压出泡沫，适度调整，需求就自然会上升，而保持房地产业的健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。

　　(据新华社北京8月31日电）

　　外资近期“淘金”内地楼市动作频频

　　企业名称 内 容 涉及金额

　　韩国SK集团 摘牌南京2块房地产用地 6．5亿元人民币

　　香港恒基地产 准备接手南京中心城区某地块 40多亿元人民币

　　一家具有英国基金背景公司 介入青岛凯悦中心 10亿元人民币

　　凯雷 购入上海济南路8号西苑项目 近20亿人民币

　　德国LTK、五合国际、上海五合智库等六大机构 共同组成合资跨国机构洲联集团 ??

　　韩国基金未来资产 收购上海华旭国际广场 20．63亿元人民币

　　和翠湖天地御苑18号楼

　　世邦魏理仕 购入上海广州发展银行大厦 9．5亿元人民币