开发商“价格战”失灵 上海楼市观望加剧

　　　一二手房价“倒挂”也在冲击二手房市场

　　⊙本报记者 柯鹏

　　全国楼市看上海，上海楼市看三林。

　　作为数年来浦东甚至全上海交投最为活跃的板块，如今的三林再次因为几大开发商的“价格战”，站在了楼市的风口浪尖上。

但是，上海证券报记者这些天的调查发现，经过明争暗斗、相继调整售价之后，三林板块的各个在售新盘并未能够像预期般迅速扩大销量，反而有更多市民对后市信心不足、看跌情绪明显蔓延，甚至冲击到二手房市场。

　　近期的上海房价坚冰松动令人关注。上海浦东三林板块内的主要在售新房之一的万科金色雅筑，之前突然进行价格调整，单套房最多可优惠10万元，给市场造成不小的震动；几乎是同时，身处此地的另一巨头金地集团则以每平方米低于市场价格2000元的“特价”推出金地湾流域??两大地产巨头回笼资金的意图相当明显。对此，21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，除开发企业自身需要加快回笼资金外，三林板块近几年来的房价涨幅过快、远超全市平均水平是该板块成为目前上海外环线内房价调整最明显区域的另一个主要原因。

　　但是，降价效果依旧不是非常明显。上海官方的“网上房地产”数据显示：万科金色雅筑自今年3月下旬开盘以来，共计推出885套房源，截至8月19日还有331套房源可售。近期该案房源销售的量、价下滑态势均十分明显，销售业绩并未在调价后取得迅速攀升的最佳效果。7月份，金色雅筑售出89套住宅房源；8月份，（截至8月19日，下同）也仅售出68套房源。平均价格上，该案今年上半年为18083元/平方米、7月为16036元/平方米、8月则为15606元/平方米。另一个板块内的重量级楼盘金地湾流域的近况也相似：7月该案的公寓成交套数和成交均价分别为56套、22082元/平方米；8月份，这两个数字分别为是25套、16814元/平方米。

　　值得关注的是，这种一二手房价的“倒挂”，也使得区域内的二手房市场交易受到不小的冲击。目前三林板块品质较高的次新房源比新建商品住宅报价普遍高出1000~1500元左右/平方米。面对可能即将投入开发商“怀抱”的客户，部分二手房东也被迫调低总价。在记者发现的近期一个二手房成交案例中，原本上家已接受3万元定金、并以205万元的总价售出1套中房樱桃苑的3房房源。但在新房降价的冲击之下，该案房东最终应上家要求将总价下调3万元，被迫接受降价的事实。

　　业内专家指出，在楼市调整的大趋势下，一二手房的价格联动效应更为明显，板块内新建商品住宅的价格调整使得各在售新盘之间产生更为激烈的竞争，也让价格较高的待售二手房市场受到一定的冲击。同时，众多购房者对后市的看跌情绪反而有所加剧，一些在售新盘的房源销售未能加速，一些甚至出现不同程度的阶段性萎缩，开发商彻底打破僵局的预期未能实现。