地方政府高调救市 楼市为何不买账

　　中秋未至，房地产市场却似乎已提前进入严冬。面对持续低迷的楼市，一边“救市派”与“反救市派”口水战激战正酣，另一边一些地区已经陆续出台了一系列促进当地房地产发展的政策和措施，一场从下到上的“救市”潮暗流涌动。

　　多个省市政府同时出手“救市”

　　最近，不少地区纷纷推出有利于供应方与需求方的地方楼市政策。

　　上周，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定，从2008年9月4日起至 2009年12月31日，对购房户按购房款总额分等级给予补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，可享受购房款总额 1.5%的补贴；购买90~144平方米商品住房的，可享受购房款总额1%的补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受购房款总额0.5% 的补贴。

　　事实上，西安的措施并非个案，“救市”政策早已在全国暗流涌动。在此之前，至少已有长沙、成都、北京、厦门等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策。

　　9 月2日，河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20~30年；二是从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税，购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。

　　市场观望情绪仍浓

　　“和中央政府及大城市的小心翼翼相比，西安市政府救市的措施来得更快更实惠”。中原地产华北区域总经理李文杰说，作为首个明确出台所谓“救市”措施的城市，西安市推出的一系列措施，在他理解来就是“类似相当于免除一半契税额度的优惠措施，鼓励购房人购买住房”。

　　西安房地产信息网分析员邓庆蕊也认为，今年上半年西安楼市买方持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下开发供应量放缓，“观望”成为西安楼市最典型的运行特征。在此情势下，政府出台购房阶段性优惠政策，来进一步拉动西安楼市、促进西安经济的发展是合情合理的。

　　邓庆蕊认为，虽然具体的扶持政策、实施的相关细则等并没有出台，但无论优惠政策如何实施，“对于西安楼市来讲都可以松了一口气，令开发商们也松了一口气”。

　　那么，此次救市是否能让地方政府和开发商见到成效？

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，9月7日，西安市政府出台房地产“救市”政策第三天，楼市即出现9月以来成交量的最低点，普通住宅成交均价较前一日下跌20.51%，销售面积则较前一日减少达4000平方米。9月8日是颁布政策后的第一个工作日，成交量略有回升，当日西安市普通住宅成交情况为总销售套数172套，较前一日上升60套；销售面积17625平方米，较前一日上升5873平方米西安市房地产信息网数据研究中心在楼市行情报告中表示，目前购房者的观望情绪较浓。

　　中原地产李文杰认为，当前的楼市其实就像股市一样，面临的是“信心崩盘”，而非购买力完全受到影响，“因此按照以往刺激措施来看加减税费类似的调控措施效果不大。他预计，西安政府的救市措施更多的是象征意义，是政府对于挽救房地产作为支柱行业的姿态。

　　全局性政策出台前仍将低迷

　　地方政府纷纷出手，而中央政府的调控政策会否因此松动？

　　中原地产李文杰提出，这次西安的救市在全国毕竟首开先河，个中含义似乎有些预兆，“或许这是政府“救市”的试水，因此后续跟进值得我们近期关注。” 但他也强调，中央政府看来无意采取“救市”措施，因此估计各地方政府可能会自行提前出台地方措施，来挽救频频下跌的楼市及地价。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强则认为房产有其区域性特点，中央若采取全国上下铁板一块的做法，有失简单化，“不如给地方留出政策的灵活空间”。

　　天相投顾发布分析报告指出，虽然地方政府悄悄“暖市”，但近期中央政府对楼市的调控暂无放松迹象，地方政府的救市政策是否会得到默许并进一步演变成全国性政策，还有待进一步观察。报告认为，地方政府出手救市主要因为地方政府的财政收入与当地的楼市密切相关，当前楼市表现低迷，销量下滑厉害，地方政府欲通过相关措施提振销量，促进地产业的发展。但楼市成交不振主要是房价过高和购房者的预期转变，因此若没有价格下降和政策共同作用，成交量放大的可能性不大。“所以，地方政府的救市措施对当地房地产市场的回暖将起到一定作用，但如果没有中央全局性的政策指引和开发商的降价配合，市场低迷仍将持续。”

　　链接：江苏土地新政 卖地前先问民意

　　《每日经济新闻》近日独家获悉，政府根据购房者意愿选择开发商的新土地拍卖机制将在江苏省的太仓市率先试行。

　　在太仓市的璜泾镇，8月28日刚刚举办过一场“量身定制创新住宅交流会”。镇政府旨在通过交流会了解购房者需求，进而根据潜在购房者意愿挑选符合需求的发展商，邀请他们参加土地拍卖，开发符合市场需要的房地产项目。

　　在璜泾镇试行的土地开发新模式已经得到了部分开发商的认同，并已有上海房地产企业报名参与。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也对上述新的土地拍卖模式不无肯定，认为此举至少可以避免开发商盲目开发，避免他们一味贪大求高。不过他也担忧，地方政府如何协调政府、开发商和消费者的利益将面临一定考验。