李战军：楼市调控政策应作部分修正

　　昨天下午，上海易居房地产研究院举行了一场包括部分房地产公司以及研究人员参加的小范围论坛。在这场论坛中，易居房地产研究院发展研究所发布了一份《完善我国房地产调控政策》的研究报告。

　　报告指出，近期政策的频繁出台，使得现时推行的房地产调控政策在实际贯彻过程中，正在呈现短期化、难以执行和反向效果的特点，这对我国房地产业的健康发展总体上是不利的。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，一定程度上，房地产调控政策应该得到部分修正。

　　地方政府纷纷托市

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在论坛上表示，目前政府对于楼市是“态度明确，行动暧昧”。所谓“态度明确”，是中央明确提出“防止房价大起大落”；但由于现在房价尚未大落，也难以预料是否将会大跌，所以“行动暧昧”??中央既不提出救市，又不反对地方政府尝试救市的行为。

　　事实上，随着楼市低迷格局的延续，一些省市陆续出台的政策开始显示出微妙变化。

　　如西安市政府规定，2008年9月4日至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

　　长沙日前也出台规定，变房屋实补为货币补贴，对该市具备经济适用房购房资格者补贴8万元。分析人士认为，此举除继续落实保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活跃住宅市场。

　　杨红旭称，对房地产市场影响最大的是货币金融政策，但其决策权在中央，而且出来的政策绝大部分属于一刀切，这是由货币政策运行的特性决定的。但目前从紧的货币政策仍未改变，地方政府没权力、没空间放松货币政策。而财政政策相对比较灵活，一方面地方政府对于财政政策的决策权较大，另一方面中央目前正在放松财政政策。所以，可以看到包括西安在内的很多地方政府，在这次救市措施中，都很重视运用财政补贴、减税等手段。杨红旭甚至预期，在观察一段时间之后，可能会有全国性的放松政策出台。

　　上海地产迷局待解

　　一方面是开发商们的集体调价，另一方面，在其他地方政府轮番出台救市政策的时候，上海却是少见的平静，即使几次有关房地产行业的动态，也仅仅针对于住房保障方面的廉租房政策。

　　相对于开发商的焦虑心情，上海官方对于房地产市场似乎成竹在胸。

　　在昨天的论坛上，李战军表示，曾经由房产专业人士做过的一项研究显示，由于建设周期的影响，在建面积保持在全年房产需求总量的3至4倍区间内是一个合理范畴，能够达到动态平衡。按照上海每年2000万平方米左右的消耗量，也就是说，在建面积规模应该保持在6000万到8000万平方米。不过，由于投资萎缩以及供地规模的控制，上海在建项目规模已经逐年下降，最近的数据显示，上海目前在建住宅总量不足5000万平方米。也就是说，如果上海楼市复苏的话，上海全部的在建住宅只能支持上海两年的需求。

　　与此同时，上海市房地局局长冯经明也在一次讲话中表示，上海1997年-2007年间增加建设用地1000平方公里，建设用地扩张速度较快，目前上海实际已经使用的建设用地已经达到2702平方公里。

　　上海到2020年的建设用地总规模需要控制在2980平方公里，也就是说未来十几年时间内，上海增量土地总量只有不到300平方公里，用地紧张程度远远超过全国任何一个地区。

　　有业内人士向记者表示，上海由于供应量一直在低位徘徊，楼市不景气可能仅仅只是一个假象，而供应短缺背后所造成的后期反弹才是真正应该担心的。