理性看楼市二:土地市场运行见宏观调控预期

　　土地是房地产市场的源头，土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。与前几年房地产业粗放性快速增长不同。在今年开发商楼市预期遭遇逆转的情况下，土地市场也从硝烟弥漫到偃旗息鼓，退地、流拍等现象的蔓延便是真实写照。

　　国土资源部部长徐绍史表示，2008年上半年土地供应总量下降，结构得到调整。土地价格涨势总体趋缓。土地市场竞争降温。“总体来看，土地市场运行符合宏观调控目标的预期，对房地产开发用地和工业建设用地影响不大。”

　　全国地价增幅放缓

　　与前两年开发商疯狂拿地，“地王”频出的局面相比，土地市场交易更加理性。目前，据国土资源部的统计数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，同比增长11.94%。相比第一季度的12.12%，全国主要城市的地价增幅开始放缓。

　　据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外，已有一些拍得"地王"的开发商纷纷退地。这也说明他们对当时的地价并不认同。

　　分析认为，这一结果得益于政府严格调控和有力监管。国土部《2008年国土资源管理工作要点》中明确规定，严格土地调控和监管是今年的工作重点之一。除了百日行动这样的集中整顿外，土地督察制度日渐成形。国土部新公布的“三定”中，政府已经明确了土地督察机构的行政编制。国土资源部和国家土地总督察的关系进一步理顺。

　　同时，各地土地频繁流拍现象也正说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。戴德梁行近日发布的二季度土地市场报告称：“楼市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易”。

　　房地产业将再整合合理房价能否出现

　　有人说，土地之于房价，好似“面粉”之于“面包”，“面包”卖不出去，“面粉”也没有人敢要，这是目前全国一线城市出现的“土地流拍”现状。“这一现象从侧面反映出两个问题：一是开发商对拿地成本的重新考量，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已经到来。

　　对于大多数的开发企业而言，拿地只是开发的第一个环节，后期建设需要的资金压力更大，销售萎缩带来的资金紧缺变得日益严峻。这些情况足以使一些大型房地产企业陷入困境。上海证券报评论部主任时寒冰分析称：对于政府来讲，也希望房地产业有个大的洗牌，任何房子都能卖好价钱这个行业不正常，中央不会让这个状态持续下去，房地产业洗牌是必然的结果。

　　在房价高涨的诸多因素中，位居首位的是地价的急升。如果地价能够回归理性，或许房价也会走出同样的行情，未来房地产市场仍将继续进行结构调整。

　　上半年全国各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果开始得以显现，房价开始回归理性。无论从宏观经济形势和政策面、或是供给方来看，房价持续高涨的态势都不可持续。

　　从严土地政策或将强势发威

　　我国自2004年9月起，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。

　　土地市场的“气候”变化引起了有关部门的警惕。土地宏观调控课题组在报告中指出，土地利用结构和开发节奏需要进一步合理化，否则由土地供应萎缩导致的楼市后续供应不足可能促使2009年至2010年形成新的房地产热潮。

　　在合理考虑土地增量的同时，有关部门对属于存量的闲置土地的态度也愈加严厉。闲置土地处置已被明确列为2008年土地督察重点。“遏制囤地是目前土地调控中最受关注的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，“清理闲置土地一是加快土地开发、增加楼市供给的一种有效方式，而平衡供需就是为了稳定房价；二是防止开发商炒卖地皮，也可以控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。”

　　现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。对于土地闲置满一年不满两年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，再加上今年楼市低迷、观望气氛弥漫，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前的“流拍”、“退地”现象主要是由于近两年开发商在全国范围内疯狂拿地所致。

　　目前的土地市场正朝着更加理性的方向发展。徐绍史透露，“国土资源部正在构建保障和促进科学发展新机制，在新机制中，宏观调控的细化更为明显。”土地管理将走入一个新的阶段。