房地产市场需要“严厉的爱”

　　各地国庆长假楼市展销会尽管热闹，但成交量还是延续了此前数月的萎缩态势，未见明显起色。这或许会促使更多的地方政府加快“救市”的步伐。譬如，继西安的大张旗鼓之后，南京也在国庆节前公布了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，共有包括“加大住房补贴的发放力度”等在内的20条具体措施。

　　前有房地产协会呼吁救市之声，后有地方政府顺势而为之举。看上去，二者都是打着“维护房地产稳定健康发展”的大旗，但笔者认为，地方政府在作出救市决定之前须更为谨慎。就当前的房地产市场而言，需要的是“严厉的爱”，不能“听到哭声就塞一个安慰奶嘴”。

　　地方政府的救市行为会阻碍商品房过度消费行为的收敛。如今，上海、北京一对刚毕业5年左右的年轻夫妇买一套100平方米左右的两房已司空见惯。而他们中的很多人还想要三房两厅。其实，仅在10年前，上海一个三口之家可能还为住进一套50平方米的两居室而欢呼雀跃。即使今天，香港、日本的人均居住面积与内地相比也相形见绌。商品房市场中的过度消费已有目共睹。当然，这其中有很大一部分是被迫的过度消费，因为近几年收入根本追赶不上房价奔跑的步伐，如果不提前透支今后的购买力，或许就很难有机会再改善自己的居住条件了。另一方面，“买房就是赚钱”也刺激了更多的钱投进这个发烫的市场。因此，一些地方政府以稳定房价为主要目标的救市行为，或许会进一步加剧这种过度消费。

　　地方政府的救市行为是对开发商和银行道德风险的纵容，并可能用地方财政为企业家个人埋单。地方政府能采取的救市权限主要集中在如下几个方面：控制土地的出让步伐，从而避免商品房增量过快对市场的进一步冲击；放缓限价房、廉租房等保障性住房的供给速度；减免房地产开发、交易环节的一些地方税费；甚至会给予信贷、融资方面的支持。通过救市阻止泡沫的破裂，其实就是在庇护不负责任的冒险者，同时助长了扎根于当今金融文化中的“道德风险”蔓延到房地产市场。不仅如此，一些地方政府的举措或多或少是以公众的福利为代价，为部分开发商此前的疯狂拿地、快速涨价等不理智的行为埋单。

　　稳定和快速的增长也未必是解决房地产市场当下问题的良方。从目前不少地方政府的或明或暗的态度来看，保持房地产市场的稳定健康发展成为主要的选择。但目前房地产遇到的最大问题是有效需求不足，或者说可转化为实际购买行动的需求远低于可售商品房的数量，并因此导致开发商资金链在信贷收紧后的进一步绷紧。同时，源于美国次贷危机的全球金融危机对我国金融市场和房地产市场带来的冲击波到底有多大目前尚未明晰。因此，靠保持房地产市场的稳定健康发展未必能使房地产市场走上再平衡的轨道。

　　真正能帮助房地产市场稳定健康发展的是“严厉的爱”——执行好此前中央制定的有关房地产宏观调控政策，防止房地产市场的风险冲击金融体系的安全，还有就是不要阻止房价“必要的下跌”。

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