商品房 + 保障房 “双核房地产时代”到来

　　一边是商品房持续“有价无市”，一边是保障性住房建设的推进，从2007年开始的这种泾渭分明的房地产市场新格局，在2008年将全面显现并发展。业内把这种新格局称为“双核房地产时代”。

　　商品房“有价无市”

　　“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”这是一位一直持币待购消费者的感慨。从2004年开始，房价就像断了线的风筝越涨越高，消费者手中积攒的首付永远都跟不上房价上涨的速度，再加上银行房贷首付比例提高，年内连续加息，很多人面对高房价只能“望房兴叹”，并且最终加入观望队伍。

　　在这样的背景下，楼市成交量持续萎缩，“有价无市”现象日渐严重。北京市房地产交易管理网的统计数字显示，今年前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，尽管房屋销售价格指数仍在高位运行，但住宅销售面积持续下降。

　　记者发现，与2007年前三个季度相比，12月中旬的期房网上签约量日均只有一百多套，现房网上签约日均才几十套，这样的数字实在显得在太少了。

　　记者随机在北京房地产交易管理网查询了几个楼盘，发现其销售量几乎都停留在个位数上。位于朝阳区东风乡的华业玫瑰郡，8月24日取得预售许可证，8月底开盘，批准销售套数为611套，目前只签约了两套。

　　位于崇文区花市北里的国瑞城，7月1日取得预售许可证，拟售均价29000元／平米，目前的签约套数为零。而位于西单东南地区的西绒线胡同26号项目，9月14日取得预售许可证，到目前签约套数仅为4套。

　　“这种"有价无市"的现象在很多中高档项目都存在。”北京东部某项目营销总监告诉记者，原来大家都是卖一段时间就开始上调均价，现在，大家都在想怎么样促销、打折。“房子卖不出去，回款时间拉长，未来市场变数大、风险就更大。”

　　“而且，明年如果持续收紧贷款，市场需求将进一步被抑制，到时"有价无市"的现象会更严重。”该营销总监表示，如果这种情况得不到改善，势必对房价走势产生回调影响。

　　“房价已经涨到高位，但是购房者的收入并没有相应增长，这是造成市场观望的重要原因。”华高莱思国际地产顾问?北京?有限公司副总经理公衍奎如是说，当房价升上去后，原有的客户群已经不再是其目标客户群，需要重新寻找一个更高收入档次的客户群；而对于那个收入档次的购房者来说，可选择的面更宽。这就使涨价的项目面临客户群变稀薄的尴尬，市场表现就是进一步“有价无市”。

　　保障房大范围推广

　　建设部政策研究中心主任陈淮前不久公开表示：“2007年最大的新政策就是国务院发的24号文件，这个文件的名字就叫"解决低收入群体的住房问题"。”美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人也认为，2007年影响最大的地产政策是住房保障制度。

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，我国将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。今年年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。

　　“中央很早就提出廉租房和经济适用房建设，但一直处于可有可无的边缘状态。”首都经贸大学房地产研究中心教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示，解决住房问题应该两条腿走路，一条是市场化，一条是保障性。

　　“我国新的住房保障体系主要有四个特点。一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。”建设部政策研究中心副主任王珏林总结说。

　　“政府2008年将会大量推出廉租房，各地也会扩大廉租房的范围，这会对市场造成一定的影响，收入不高的人不需要再去挤商品房的那一条"独木桥"，需要买房的人慢慢会买到自己能买的房子，房价会慢慢规范化。”张跃庆对记者表示。

　　据了解，2008年各地都将进一步扩大保障性住房的供应。北京2008-2010年保障性住房及两限房规划总建设规模约1800万平方米；深圳2008年计划建设保障性住房45820套，建筑面积236.92万平方米；浙江省2008年廉租住房将保障1.1151万户，经济适用房新开工313.1万平方米……

　　专家指出，经济适用房、廉租房大面积地建设推广，对于回调目前已经涨到高峰的房价，规范和稳定市场，作用是不可估量的。(记者王小霞) (来源：中国经济时报)