广州楼市需有一个冷静期

　　　■黄韬

　　房价是这几年人们议论最多的话题之一。从2003年下半年开始到2007年10月这四年间，广州房价就一路飙升。一手十区住宅均价从4000多元/平方米上升至近1.1万元/平方米，可谓翻了一倍多。

　　在分析这几年房价上升的原因时，我们看到是多种因素共同作用下的结果，其中有宏观经济上升的带动、住宅价格结构不平衡（高档住宅、别墅类产品偏多）、二三次置业需求增大、市场上所推出项目供不应求、房价上升推高土地“招拍挂”成本、“地王”的产生又间接推高房价等等，同时，我们也看到上述推高房价的原因发生变化后，房价就会进入下降通道。

　　去年“9·27”第二套住宅按揭政策实施后，抑制了多次置业需求。“价高量跌”使购房者观望，宏观调控继续收紧对发展商的房贷，使发展商资金链出现紧张。

　　而解决资金链紧张最快又最有效的办法就是降价促销。今年以来，广州房地产市场已进入调整期，从6月份恒大集团七折售楼就已拉开了减价战的序幕。在房价逐步走向理性、走向深度调整的时候，在经历了“量价齐跌”的过程背后，我们房地产市场更需要的是稳定。

　　为什么说我们的房地产市场更需要稳定？其一，房地产行业是一个密集型行业，涉及多方面、多行业。房地产市场不稳定影响将非常大，对房地产行业的上下游产业都有很大的影响，房地产市场的不稳定甚至会导致经济的衰退，影响社会的和谐。

　　其二，广州楼市经历了2003年至2007年的楼市上升期，又经历了2007年到2008年的楼市调整期，楼价从急升到急降，已经给予了市场教训。这个时候市场的确需要反省，需要有一个冷静期，在这个冷静期里，楼市更需要稳定。

　　其三，广州楼价自去年国庆到现在一直都在下降，如果楼价继续下跌，楼市就是不仅是调整了，这样楼市再往上走就很难了。

　　其四，广州楼价经历了一年的调整，如果不稳定下来，无论是对购房者还是对经济都有着很大的打击，如果楼市再不稳定下来，甚至可能会出现崩盘现象。为此，现在我们必须要求市场稳定下来。而如何稳定呢？

　　首先是成交量的稳定，2008年上半年广州一手住宅市场成交量未能稳定在正常的水平，同比下降43.5％。以目前奥运后市场仍然“量价齐跌”的情况看，今年广州房地产住宅市场“量价齐跌”的局面已成定局。但是在10月份将会出现的促销高峰期，并不排除出现“价跌量升”的情况，而且成交量很有可能稳定在正常成交量以上（广州一手房正常月成交量约为60万平方米）。这对购房者和发展商都是好事，因为广州的房价经过近一年的调整，已经回归理性。

　　市场上发展商之间的竞争亦较去年充分，楼盘减价促销比比皆是，对于自用型购房者，我认为不要过于观望，现在已是购房好时机。因为谁也不知道房价哪时候最低。

　　再者，成交量稳定下来后，我认为很快会出现房价的稳定，预计会在今年底前出现。是否会“止跌回升”？我认为只会止跌，回升可能性较小。

　　最后，我认为全市十区成交均价对购房者来讲意义不大，因为广州十区楼盘分布广泛，从3000多元/平方米到3万多元/平方米都有，以珠江新城为例，新楼盘目前1.5万元/平方米都能卖光。而相对成交量对购房者来讲更有意义，因为稳定的成交量会带来稳定的房价。

　　（作者系中原地产项目部总经理）