广东置地老板闪出伦交所：大富豪KW"无法联系"

　　25亿项目"左手倒右手"，保荐人说他"休病假去了"

　　理财周报记者何蕴琪/文

　　在坍塌的城堡里，出逃的不仅仅是资金，还有老板。

　　10月2日，金融风暴席卷全球时，伦敦中小板(AIM)挂牌的广东置地投资（CPIL）宣布暂时停牌，原因是：董事会主席Keng Wong失踪，"无法取得联系"；同时公司需要为其短期和长期计划寻求资金。

　　同一天，该公司非执行董事David Brewer宣布辞职，而其首席金融官邱（DennisYau）亦宣告将于6日离任。

　　10月14日，公告再称董事会副主席陈（Mui Kwan Chan，女）离职。

　　理财周报记者致电广东置地在伦敦的公关公司First City和保荐人公司Libertas Capital，回复均为"除公告消息外无可奉告"。

　　广东置地位于香港金钟中信大厦的办公室电话仍可接通，但秘书表示CEO林（Charlie Lin）不便接受采访。

　　另有中国媒体早前报道广东置地为广州地产公司高德置地的海外壳公司。但记者致电高德置地吴姓总裁，答复是"我们从来没有听说过这个公司，我们和它没有任何关联"。

　　非执董为伦敦金融城前任市长

　　最先向理财周报记者透露消息的，是同在AIM板上市的另一家中国企业老板。"据说是一家在广州做地下商城的房地产公司，涉及资金几十亿。"知情者说。

　　消息传出后，英国及香港的数家主流媒体迅速报道了此事。根据一家英国媒体的报道，于10月1日从广东置地辞职的非执行董事David Brewer，为2005－2006年度的伦敦金融城市长(Lord Mayor of London)。伦敦金融城市长在伦敦是仅次于女王之下的荣誉，每年由伦敦金融城的交易商、律师和会计师、银行和证券公司等5000来家企业中选举产生。

　　"当这家公司来伦敦寻求上市可能性的时候，我感觉他们有不错的资产。"这位已经离职的前任非执董这样解释为何当初加入广东置地董事会。

　　该媒体指出，David Brewer对中国投资的兴趣，始于其担任金融城市长期间。不过，理财周报记者搜索伦敦金融城官方网站发现，这位资深金融家和中国的关联，比这要早得多。

　　Brewer一直是英国商界的活跃人物，对英国亚洲和国际事务政策有重要影响，今年1月刚刚履新成为英国英中贸易协会主席，并被中国主流媒体称为"中国人民的好朋友"。英中贸易协会是由英国政府和企业界共同资助的非营利性对华贸易促进机构，核心会员几乎囊括英国工商、金融界知名企业，并在北京、上海等地设有办事处。

　　在金融城官方网站关于David Brewer的简介中，这位前市长是伦敦国际金融服务公司（International Financial Services, London）的资深亚洲金融顾问。

　　Brewer之前在世界第三大同时也是欧洲最大的保险经纪公司--英国塞奇维克集团（Sedgwick Group）任顾问，在金融城市长时则服务于达信公司(Marsh)。

　　1993年，Brewer成功地使塞奇维克成为第一家获准在华正式开展业务的保险经纪公司。

　　挂牌当天股价涨35%

　　广东置地一年多以前在伦敦AIM板的挂牌当天股价即攀升35％,可谓风生水起。

　　去年8月16日，广东置地在AIM板高调挂牌，以每股0.9美元的价格发行5500万新股，拟筹集4950万美元资金。按照新股发行后的4089万总股本计算，上市时市值为36800万美元。由于上市当天该公司股票即急涨35.2%,广东置地价值上涨至49680美元。

　　当时，首席执行官Charlie Lin说："我们的投资者将从中国大陆商业地产急速增长以及消费需求急速增长中获利。"

　　这位目前还未消失的首席行政官Charlie Lin，据香港某媒体披露中文名字为林宠升，曾担任长实旗下地产信托基金鸿富的CEO，并参与上海的港汇中心等商业地产项目，经验丰富。

　　但Charlie Lin没有料到的是，去年中国房地产企业遭遇国家宏观调控的铁腕。

　　业内分析师黎文江对记者表示，另一个大型开发商今年价值41亿的一块广州员村地皮未能过数的原因，就在于去年9月央行发布对商业地产贷款的规定，开发商被限制用银行贷款或上市融资的方式圈地。房地产企业的冬天仍在继续。而广州，也就是广东置地押宝之处，在持续几年的房价升温之后，最近一年已经录得30%的跌幅。

　　显然，中国商业地产以及居民消费的迅猛增长，并未能保证广东置地投资者们的长期收益，该公司股票累计一年跌幅69.40%。

　　开发只租不售的地铁关联物业

　　广东置地在伦敦招股时指出，其在广州拥有一处地下商业地产动漫星城。该商城位于广州旺地公园前地铁站附近人民公园地下，连通地铁站入口，于2006年年底开业，整个项目投资6亿元，总建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米。

　　理财周报记者查询网上关于动漫星城的资料，发现该商城广州市地下铁道公司与广州天源投资有限公司联合开发，中间并没有出现广东置地投资的身影。

　　网上查询得知广州天源投资有限公司注册资本为1500万人民币，为外商独资公司。记者致电天源投资，其中一位姓王的员工表示，她只知道广东置地是海外的母公司，在国内只以天源投资作为公司名称。可见动漫星城确实为广东置地旗下物业。

　　在广东置地的上市信息披露中指出，该公司的长处在于拥有经验丰富的管理团队，以及"和当地政府非常好的关系"，并和广州地铁总公司形成战略合作伙伴关系。

　　据记者了解，动漫星城是全国第一个获得地下产权的地铁商用物业，也是广州市某区政府打造地下商城的龙头工程，该区区委、区政府及区经济贸易局对项目显示出相当的关注。该区区委书记在一次视察时对该项目大表赞赏。

　　在招股时，公司说明将使用所筹资金4000万美元用于建设Mall of Canton，经查证为广州市中心步行街北京路地铁6号线上盖商城，名为都汇168，今年8月开始招商。其招租资料介绍，该项目占地2万平方米，总建筑面积11万多平方米，与广东置地的Mall of Canton地点及规划一样，判断为同一处物业。这一地铁上盖物业，再次证明广东置地和地铁总公司的关系不错。

　　不过，从目前了解的资料看，都汇168的开发商为一家名为广州金东源房地产开发有限公司的外资企业，目前尚未能确定其与广东置地的确切关系。记者通过114查询该公司电话，得知该公司已隐蔽其电话信息，网上仅查询到该公司位于广州市中山五路219号中旅商业城1316室。不排除这家公司是广东置地在国内开发商用物业的另一家壳公司。

　　从租赁情况看，动漫星城尚算理想。在2007年12月的公告中，公司称租赁率从该年6月的59%上升到11月的89%，为公司带来稳定的现金收益。当记者致电动漫星城时，该商城的招商部门表示目前铺位租满。而刚刚开始招商的都汇168，据了解首层租金初步定价为1000多元人民币/平方米/月，属于该商圈的"金贵"物业。

　　值得注意的是，动漫星城和都汇168采用的是只租不售的开发模式。分析师黎文江对理财周报记者表示，这种自用出租的开发模式不涉及产权转移，运作手续会简单很多；但由于回报时间长（一般在10－20年才可获得回报），对资金周转能力有较大要求。

　　此外黎文江指出："从上市公司的角度来看，租赁每年都会带来客观的利润表现，可以写在报表上，但出售物业如果不理想就比较难看。"

　　25亿项目左手转右手

　　"逃跑老板"Keng Wong的资本游戏玩得扑朔迷离。

　　去年11月，广东置地发表公告，称公司主席Keng Wong以及一位姓叶的女士(Zhuangsong Ye)达成协议，将购入广州CBD珠江新城B1-1地块项目45％的股份。公告称，该交易为关联交易，因Keng Wong拥有负责这一项目开发的中资公司的股份。这一中资公司名为Guangdong San Cheng Economic Development Co.，但关于该公司的中文资料则无法查到。

　　公告还称，广东置地已向Keng Wong及叶女士支付1000万美金作为购买该项目的押金。

　　到了3月，公司短暂停牌后，发表公告称交易已完成。广东置地及其全资子公司Nordsley以人民币24.9亿的价格，向两家公司（分别为Fortune Foundation和Rail Commercial）买断珠江新城B1-1地皮。交易由现金和公司新发的股票支付。卖方公司里面不再出现3月时提到的San Cheng公司，但仍然称和主席Keng Wong及叶女士有密切关联。

　　6月，公司公告称交易完成。共有5429万新股发行以筹集交易资金，其中部分将抵付交易金额。扣除之前已经支付的押金以及新股，将有16.1亿人民币现金待支付，最迟在2012年6月30日前完成。

　　据称，这一项目将建设一个名为"广东金融中心"的综合商用大楼，包括零售商铺、写字楼和酒店等。公告称该项目已经在建，将于2010－2011年建成。公告在向股东说明交易原因时，引述独立房地产测评机构Knight Frank的报告，称该地皮当前价值30.29亿人民币，比交易价格高出21.2%，也就是说做了一个非常划算的交易。

　　公告又称，新发行股票中的2714万股将注入一家叫做Bright Gate的投资公司。该公司是Innogate公司的全资子公司，而Innogate又是主席Keng Wong全资控股的公司。这么来，这些股票悉数归Keng Wong所有，令其在总股本中的占比上升到43.01%。不过，公告并没有表明这两家公司和3月公告时指交易涉及的两家公司Fortune Foundation和Rail Commercial有何关系。

　　抛开复杂的股权变更，此次失踪的公司主席兼大股东（新股发售后占广东置地总股本43.1%）Keng Wong和另一位神秘的叶女士拥有该地皮100%的控股权。

　　根据时代周刊在线版署名Martin Waller的评论文章，Keng Wong在这场交易中已独得4300万美元的现金。其实单从去年已经过户的地皮押金1000万美金来说，假设王、叶各占50％股份，则其中有超过4000万人民币已作为押金放进口袋。

　　假设Keng Wong原来占有地皮的50％，则交易后这块地仍然在他手中（Wong占有广东置地43.01%的股本，为大股东）。不过，通过这个左手转右手的25亿交易，他成功地从AIM板投资者中圈了一笔钱。

　　不过，两个月后，这位主席就人间蒸发，无法联系。保荐人公司Libertas Capital的说法是，"以为他休病假去了"。