时寒冰：首付和利率调整难阻房价下跌-搜狐财经

时寒冰：首付和利率调整难阻房价下跌

　　编者按：10月22日晚，财政部公布了一系列的房地产调控政策和措施，这些政策会给房地产市场带来哪些影响？搜狐财经第一时间邀请资深财经评论员时寒冰进行解读。

　　时寒冰：10月22日晚上，财政部宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　几乎同时，人民银行决定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　从地方政府纷纷救市，到建设部、发改委部分官员的奔走呼吁，一直到今天财政部、央行出台政策，“组团”救市的阵容越来越强大了。楼市中的既得利益集团，在关键时刻，展示出了强大的力量。那么，应该如何解读相关政策的调整呢？

　　从内容来看，降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税，有利于降低住房的建设成本和交易成本，有利于促进房价的理性回归。同时，“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，也有利于扩大住房供应，促使房价的理性回归。但是，在具体执行过程中，却存在明显漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。

　　问题是，商业银行在逐利的驱使下，是否愿意是否有动力对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢？商业银行是否愿意并且能够承担得了由此增加的成本呢？尽管央行规定，“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，但是，在各商业银行对业绩的追逐依然强烈，市场的竞争比较激烈的情况下，这项规定得到执行的可能性微乎其微。政策给一些人画了一个美丽的大饼，而给另外一些人一个真正的大饼。

　　另一方面，有关部门提出“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且，这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读，一些开发商会重新拒绝打折、降价，一些地方政府会拒绝降低土地出让金收入，这些利益主体会继续带着暴利和掠夺的心态与民众博弈。这将使房价刚刚出现的调整迹象暂时被中止。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力，如果房价不跌，交易量萎缩的状况很难有明显的改变——短期看或有所回升。如果开发商误读这项政策，有可能暂时阻止房价的自然调整，使房价出现一个短暂的回光返照般的快感，使泡沫进一步累积，而这必将引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。

　　由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。高房价不可能维持下去。有些很像开发商的官员经常说推动房价上涨的是刚性需求，后来我发现这些人不学无术，根本没有弄明白什么是刚性需求，或者说，他们是把刚性需求与潜在需求混为一谈了。所谓刚性需求，是相对于弹性需求而言的，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，或者说，对价格不敏感的需求。当住房远离民众实际购买力的情况下，民众对价格是非常敏感的，此时的价格严重扼杀了消费，使得潜在的需求无法变成实际需求。

　　目前，由于房价高企，能够买得起房的人越来越少，潜在需求无法得到购买力的支持。另一方面，住房供应却在急剧放大。我在上篇文章中举了北京的例子：根据媒体的公开报道，今年下半年，北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时,今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客由于预期房价下跌抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显！

　　有人会说，北京是全世界的北京，全世界都到北京买房。这是一种类似于夜郎自大的无知下的荒唐幻觉。如果了解国外同类城市的宜居状况，就不会对北京的宜居性作出如此离谱的判断了。

　　实际上，北京的房价在形势逆转的情况下更缺少支撑力。我们知道，北京是政治权力中心，许多单位仍然在建福利房，他们根本不用到市场上买房。支撑北京房价的最重要的力量是山西等地的炒房客，这些炒房行为在房价上涨预期发生变化时会消失，跟风性购房也会消失，投资性住房也大幅减少，只有急于结婚的夫妇的需求减幅会小一些。而本应成为购房主体的北京居民，由于房价太高，已经被边缘化。联合国和世行规定的房价合理标准是，房价为家庭收入的3到6倍，而北京四环内房价已经是北京人均收入的30倍以上。根据9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

　　因此，北京市场所谓的“特殊”性，并不能掩盖其泡沫严重的状况。北京的状况类似于现在的深圳，在未来的某一时刻，北京的房价会像深圳的房价一样，步入自由下滑轨道。在供求关系逆转的情况下，什么力量也难以阻止它。由于房价高企，蚕食民众购买力，支撑房价的基础已经不复存在。在这种情况下救楼市，不仅会恶化住房民生，令公众寒心，而且，会给中国经济带来更大的伤害。由于对未来的房价预期已经发生变化，试图通过救楼市来维持高房价的企图是不可能得逞的，也不可能促使成交量的上升（尽管短期有这种可能性），并且，高房价也不可能维持下去（尽管有极其短暂的回光返照的可能）。实际上，各方迫不及待救楼市的焦躁感，正反映出他们对楼市即将深度调整的恐惧和担忧，民众不是傻子——过去曾经是，现在不再是了。以掠夺和蚕食民众财富为基础搭建起来的房地产繁荣，在民众觉醒之后，也已经走到了穷途末路。中国经济要健康发展，必须从房地产的绳索下走出来，让房地产变成有益民生而非损害民生的产业，变成微利而非暴利的产业，将被高房价蚕食的消费释放出来，让民众久违的笑容回到心中，让年轻一代被住房捆绑住的理想和奋斗精神解放出来，找回被摧残的信心和活力！

　　【国家全面救楼市】

　　[首付] 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)
　　[免税] 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) 免土地增值税
　　[利率] 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点
　　[契税] 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%)

　　财政部发文：继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活
　　财政部等有关部门负责人就今年第四季度保障民生工作安排答记者问
　　央行发布：扩大个人住房贷款利率下浮幅度首付调整为20%
　　央行就住房贷款利率下浮幅度等答记者问

(责任编辑：魏喆)

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