房贷新政首日商业银行实施细则“难产”

　　根据中国人民银行决定，从昨天起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70%，最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点。

　　然而，记者了解到，各家商业银行却迟迟未动，本该昨天当天就出台的具体操作性政策仍未见动静，这是银行业前所未有的。

　　难于把握客户风险度

　　央行房贷新政策对自住用途的客户有利，也给商业银行自行决策留了不少空间，但银行依然认为很难把握客户的风险。

　　比如首付两成，由于各家银行的定位不同，客户层次也不同，银行如何来确定客户的风险是个问题。过去银行愿意把资金借给购买了多套房的客户，看中的也是其偿还能力要较一般客户高。现在尽管有多种手段可以了解到客户的资信情况，但这一方法往往对于第一次和银行打交道的客户不适用。没有风险记录，也就无法判断风险。

　　即便银行得出了客户符合相关要求的判断，收两成首付和收三成首付的风险又不一样。在市场低迷的情况下，选择三成首付又意味着流失客户。因此，目前银行处于两难的境地。

　　难把握利率浮动空间

　　央行规定对于符合标准的客户，贷款利率可以下浮到70%。但一测算却发现，优惠后的贷款利率竟然低于同期的存款利率。业内人士表示，优惠已经非常彻底，这对银行的定价技巧要求相当高。

　　比如按照3至5年（含5年）贷款利率7.29%最大程度下浮，得到的实际利率是5.103%；按照5年以上的贷款利率7.47%最大程度下浮，得到的实际利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。如果一家银行只做长期贷款和长期存款业务，那么很快将濒临破产。

　　这里遇到一个悖论。即银行就是愿意给客户最低利率，享受到客户的面也不会很广，因为客户越多，银行亏得越多。但如果客户符合享受最低利率的标准，那么每个客户的情况应该是差不多的，因为央行制定的规定已经限制了“自住、首套、90平方米以下”等要素，厚此薄彼怎么也说不过去。

　　因此，银行所面临的最大挑战，将会是在大量同质客户遭遇不同待遇后的投诉发生之时。

　　房贷业务将重新认识

　　银行房贷新政策不出台，说白了是各家银行在博弈。这个时候除非统一口径，否则谁先出台谁不利。

　　在涨价的过程中，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩的时候，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低。谁越迟出台就越有利，因为在别人基础上略为放低最主动。

　　目前银行业的房贷业务（包括开发和住房）占贷款总额18%左右，银行博弈也是迫不得已。无论如何技巧高超，负利差对银行整体业绩的影响不可小觑。

　　但这也给银行一个重新认识房贷业务的契机，粗放式的经营模式是不是应该结束了。