银行房贷面临新政考验

　　备受各方关注的房贷新政10月27日正式生效。根据央行上周三决定，自10月27日起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70％，最低首付款比例调整为20％。个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点。

　　然而，央行提出的仅仅是原则性要求，在许多方面赋予商业银行很大的自主决策空间。究竟哪类房可以享受最低利率待遇？存量房贷能否享受最低利率待遇？如何定义“改善型普通自住房”？诸多疑问需要待商业银行的具体实施细则出台后才能明确。

　　10月27日是房贷新政实施首日，各商业银行是否已经出台详细的实施细则，上述模糊点是否已进行明确规定？带着这些疑问，记者采访了几家商业银行的有关部门，他们均表示相关细则尚未正式公布。

　　“实施细则完全确定还需要一段时间。各商业银行之间的具体情况不尽相同，各地区的情况也大不一样，政策制定必须兼顾不同地域、不同层次的贷款需求。各银行必然会在认真调研后形成一些灵活性很大的实施细则，以适应各地区的不同情况。而且，由于同业竞争关系的存在，商业银行不会贸然首先推出新规，必然会观望、参照其他银行的实施细则。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者。

　　按揭贷款是银行的优质资产，个人住房按揭约占银行贷款总量的15%至20%。此次调低房贷利率下浮幅度、调整首付比例，对商业银行会有何影响？

　　房贷新政或将压缩银行业利润，特别是个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行受负面影响较大。据中金公司分析师毛军华分析，5年以上贷款基准利率为7.47%，利率下限扩大15%，相当于按揭贷款利率下降了112个基点。如果这一调整明年年初生效，这将使银行的净息差下降，从而对2009年盈利产生3%至15%的负面影响。而中信证券近期的一份报告则显示,在不考虑按揭规模增长的前提下,下调个人住房贷款利率的下限对上市银行2009年净利润的负面影响在4%左右。

　　2008年以来，商业银行房贷新增明显放缓。根据央行上海总部公布的2008年第三季度货币信贷运行数据,今年第三季度,上海中外资银行个人消费贷款仅增47亿元,同比少增163亿元。其中,中资银行新增个贷38.2亿元,同比少增171.8亿元。而9月份个贷仅增300万元,达到低点。

　　房贷新政刺激楼市的做法能否扩大贷款需求，增加房贷规模，弥补因利率下调造成的收入损失，形成提升盈利的利好因素？

　　“此次房贷新政更重要的是彰显了政策信号，对基本面的实质性影响不会很大。目前多数地区的房价仍处于高位，房地产泡沫仍然存在，即便降低购房门槛，老百姓仍缺乏购房能力，观望情绪严重。受新政影响，短期内银行房贷可能会短暂冲高，长期看房贷规模不会有大幅增加。”上述人士告诉记者。

　　新政降低了房贷门槛，是否会对银行风险管理造成冲击？上述业内人士分析：“对风险问题需全面考量。从银行个体来看，降低首付比例，放大资金杠杆，贷款风险敞口变大，自然增加了银行贷款风险。但从整个经济系统来看，维护房地产稳定，提振经济，自然也维护了银行经营的稳定。”

　　最近几年国内经济增长每个季度都在10％以上,最高达11.5％，而刚刚公布的第三季度宏观数据显示，今年三季度GDP首次出现个位数增长9％,且四季度仍有可能继续下滑。众所周知,消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的“三驾马车”,投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资又占我国固定资产投资的较大比重，在当前经济增长面临不确定性、“保增长”成为主要任务的情况下，房贷新政意在刺激需求，提振经济，降低整个经济的系统性风险，这最终将惠及银行业。

　　国泰君安分析师伍永刚也表示，从长期看，央行及财政部支持居民购房的政策将有助于房地产业走出困境，有助于提振经济，从而有助于减少银行不良贷款。

　　在本次各项房贷新规中，“存量房贷能否享受最低利率待遇”受到舆论普遍关注。上述人士告诉记者：“央行虽然赋予商业银行自由裁量权，但由于市场竞争激烈，存量贷款必将重新定价，或可享0.7倍利率。而其他一些实施细则，短期内可能会有所差异，最终也将趋于一致。”