冯海宁：规范房贷细则是央行的责任

　　10月27日是房贷新政实施的第一天，但各银行的具体操作细则仍未推出。有媒体称央行近期召集商业银行征询意见，预计将制定实施细则。不过，招行广州分行房贷部负责人说，房贷细则不会由央行出台，而是各家银行自定。

　　房贷细则到底是由央行出台还是由各家银行自定，目前说法不一。28日上午，中国农业银行在网站上挂出了房贷新政的操作细则，但几个小时后，又将其从网站上撤下，原因是“细则临时有变动，目前仍在制定当中”。

　　从央行召集商业银行征询意见的迹象来看，央行有出台统一细则的可能。但从各商业银行的反应来看，央行似乎又不出台细则。笔者以为，这种摇摆不定的做法不可取。

　　由于各家商业银行的内部管理成本、风险控制能力等情况不同，自定房贷细则有一定益处，比如说利于银行间竞争。然而，在笔者看来，央行即便不出台统一的操作细则，但也应该及时出台规范房贷细则的文件，尤其是要明确房贷利率如何换算、改善型住房如何定义等疑问。否则，各家商业银行操作起来就各自为政，很可能面临不少问题，农行撤下房贷新政的操作细则就已经能说明问题。

　　2007年9月27日，央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”后，各商业银行的房贷细则陆续出炉。然而，“细则”之间的差别实在是太大了点，有的银行以家庭为单位认定第二套房，有的银行却以个人为单位认定第二套房，使得买房人不得不质问：“第二套房到底谁说了算？”

　　迫不得已，央行于去年12月11日出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，这一补充通知被舆论认为是打“补丁”。显然，9月27日到12月11日的这段时间，由于央行制度的缺陷，给市场造成了一定的负面影响。打“补丁”本身也造成了行政浪费，或影响到金融监管部门的公信力。

　　依笔者看，一项公共政策的出台，绝对不能草率和粗放，最好等相关调研完善、政策准备充分后再推出。如果央行不对此次救市的房贷新政做出规范，商业银行各自操作，很可能会重演去年的打“补丁”。

　　况且，各商业银行自己制定的操作细则，必然都是基于自己的利益考虑，很可能把公共利益和金融风险抛到脑后。在金融危机蔓延的情况下，仅靠商业银行自我约束是不够的，央行必须多承担一些责任。同时，国内房贷违约率的不断攀升，也提示央行要高度重视房贷监管。

　　只有央行及早规范房贷细则，房贷市场才能正常运转。也只有央行出手，才能保证房贷新政清晰、完整，更能保证政策有效实施。