开发商难以坐等银根放松

　　一直期盼银根放松的房地产开发商，上周等来一则更不好的消息。有媒体披露，银监会近日发文要求，对信托公司开展房地产等敏感类业务进行风险提示和规范。在开发商看来，银行贷款和地产信托同时念“紧箍咒”，就似“腹背受敌”。

　　开发商对银根放松一直翘首以盼。今年９月，央行首次宣布下调存款准备金率，就有开发商高呼“春天来了”，称房地产业的融资环境趋于改变。从目前的情况来看，那些为之高兴的开发商有些“自作多情”。国务院最新宣布了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，取消对商业银行的信贷规模限制，明确是加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持。而且，十项措施中涉及加快建设保障性安居工程，让百姓望“价”生畏的商品房不是直接受益对象。

　　开发商贷款不是放松了，而是越来越紧了。已有的数据显示，多数银行的开发商贷款余额或占比呈下降。深圳平安银行行长理查德·杰克逊上周表示，全球金融危机对中国银行业的影响不是特别大，但房地产贷款风险不可忽视。该行从收购深圳商业银行开始，一直在降低房地产开发贷款比重，目前已从原来的３０％降到６％。

　　同样，从上海银监局的数据分析，２００６年上海中资银行房地产开发贷款增量为４２７亿元，当年完成房地产开发投资金额为１２７６亿元，两者比例约为１∶３。２００７年房地产开发贷款仅增加３７亿元，完成房地产开发投资仍达到１３０８亿元，两者比例降至１∶３６。今年１至３季度，上海房地产开发贷款增量分别为９９．６亿元、４５．７亿元和－２８．８亿元，逐季下滑的趋势比较明显。

　　其实，开发商应该知道商业银行的态度。次贷危机发生后，银行愁的是房地产贷款占比偏高，而不是急于增加房地产贷款的投放。尤其国内房地产市场销售在今年出现较大变化，价格下跌势头初露端倪，成交量严重萎缩。三季度的全国储蓄调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比持续下滑，创１９９９年调查开始以来最低水平。其中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比更是低于全国平均水平。面对观望气氛越来越浓的房地产市场，商业银行不可能不警觉到其中的风险。开发商资金回笼速度的放慢，极容易导致资金链危机。在此背景下，放贷如同“雪中送炭”，但商业银行从来不是企业的“救世主”，难改其“嫌贫爱富”的本性，开发商贷款的缩量势在必然。

　　让开发商意想不到的是，房贷新政出台后，银行对降低个人房贷门槛也表现得较为“消极”。不同于去年二套房贷款政策实施后大打“擦边球”，此番各银行都十分谨慎，有的银行主动拒绝将改善型房贷理解为二套房贷。央行的政策是鼓励消费，从而调低房贷优惠利率和首付成数，各银行却是公开大谈房贷降低门槛后的风险。更有银行给楼市“泼冷水”，称“人们不会因为利率的下调就去买房”。

　　更明确地说，消费者的观望、银行的谨慎，都因为看到房地产市场“变天了”。消费者不希望被虚高的房价套牢，银行也不希望因虚高的房价而风险增加。在房价泡沫未见挤压、宏观经济不见好转之前，开发商只能尴尬地僵在那里，继续苦熬缺资金的日子。

　　近期国家宣布加大基础设施建设，出台２万亿元的铁路投资和５万亿元的交通设施投资计划，意味着房地产业或再遭“失宠”。基础设施建设需要大量银行资金的配套投入，银行也看好此类贷款的现金流稳定及持续经营能力强，这对房地产业贷款会产生一定的“挤出效应”。假如房地产企业不能找到更好的出路，坐等银根放松，其前景是不乐观的。