全国楼市成交回升地产业最坏时刻已经过去？

　　在11月楼市成交出现大幅上涨之后，12月前三周各主要城市的成交量延续了11月的势头，成交稳步回升。根据中国房地产指数系统北京典型地产指数办公室的数据监测统计，上周北京共成交期房3733套、39.31万平方米，环比前一周分别上涨18.66%和40.59%。

　　与11月情况相似，北京上周保障性住房交易情况持续走强，一周成交量占北京期房市场周成交总量的32.39%，占住宅期房市场周成交总量的39.03%。剔除这部分因素的影响，上周北京期房市场成交量仍保持着31.40%的涨幅。

　　最早开始调整的深圳市场，回暖的态势更为明显。从深圳置业国际研究中心实时监测的成交数据看，上周深圳共成交商品房1971套、18.01万平方米，日均成交282套，环比上涨45%；日均成交面积2.57万平方米，环比上涨44%。

　　渤海证券12月23日发布的监测数据亦显示，北京、天津、上海、深圳、广州等12座中国主要城市总体成交量连续五周环比上升，其中，12月第三周环比上升4.74%。天相顾问投资有限公司（下称“天相顾问”）昨天发布的研究报告甚至表示，地产业最坏时刻或已过去。

　　政策频出促成交回升

　　自10月底财政部出台政策之后，央行、国务院以及各地方政府为提振经济或房地产业的政策措施相继集中出台，成为促进楼市成交量恢复的动力。

　　统计数据显示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。如北京市11月份期房网上签约13027套,比10月上涨58%。深圳市11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。

　　进入12月，各地的成交仍处温和放大的趋势。虽然北京12月第一周商品住宅的成交面积环比前一周小幅下降4.29%，但在接下来的两周里再度重拾成交量上涨的势头，其中上周北京商品住宅的成交量同比去年上升了将近44%，呈现少有的“暖冬”行情。

　　但上海楼市在11月呈现大幅上扬之后，12月已连续三周出现商品住宅成交环比下降的情况。尤其在12月第一周，上海商品住宅成交面积较11月最后一周减少19%，成为新政实施后的几周内出现的首次下跌。

　　渤海证券最近的监测结果亦显示，分区域看，长三角已连续两周下降，环渤海则连续两周回升，珠三角有所下降，其他区域止跌反涨。

　　但是，对于上海楼市目前的成交情况，易居中国地产分析师付琦则提醒记者，12月以来上海商品住宅的供应量一直很少，供求比已从10月份时的2∶1下降至将近1∶1。“就目前而言，只要尚未降价的楼盘适当下调售价10%~15%，市场的成交量就会很好看”。

　　事实上，在救市政策频出的同时，开发商采取相应的价格调整策略，正是各地成交量普遍回升的原因。根据中原地产各地机构的统计分析，今年上半年，深圳新房价格从17350元/平方米的高点，快速下跌超过30%，当前跌势有所减缓。而广州房价今年初也跟着大跳水，9月该市新楼均价从今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，下跌近千元,同比下降14.9%，并创下今年以来最大跌幅。而北京的房价今年以来也已下跌了10%~15%。

　　安信证券在昨天发布的一份研究报告中则表示，一线城市中心区房价相对坚挺，而一些前期通过概念把房价炒上去的一线城市外环区域、投资客较多的二三线城市则下降明显，典型楼盘比最高点时的价格平均都有30%~40％的下降。

　　也许正基于此，国务院办公厅在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确表示，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。发改委副主任张茅在向全国人大常委会报告相关情况时表示，高楼价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免楼价大幅下跌。

　　机构分歧后市走势

　　天相顾问昨天发布的研究报告表示，在国家连续出台政策之后，就刺激楼市成交这一环节而言，中央进一步出台政策的空间有限，楼市成交的回暖,除了需要政策的有效落实外，还需要房企的配合，进行合理的促销。“从有效需求、成交、政策、资金几方面来看，我们认为房地产行业最坏时刻或已过去。”

　　天相顾问在报告中称，在中央“保增长”的政策导向下，未来应该会有更多的房地产行业的支持性政策出台。同时，11月各地楼市成交回暖明显，市场面的诸多积极因素及政策预期，购房者信心将逐步恢复。此外，整体信贷趋于宽松以及销售的继续回暖，开发企业的资金压力将持续缓解。

　　安信证券的研究报告则从另一角度表达了类似的观点：现在比较有利的状况是，由于开发商不断降低开工面积，全国商品房每月新增净存货自年初以来在不断降低，因此存货积累的速度在放慢，高存货、低销售矛盾改善的拐点正在到来。

　　根据其报告，北京商品房每月新增净存货从2008年初以来呈现下降趋势。上海的状况好许多，从2007年初至今的大部分时间，每月商品房净存货大都是负积累，每月商品房存货净增加最高的时候也就是100万平方米左右，远低于其每个月的消化量。

　　因此，安信证券分析师陶学明预计，在2008年11月份之后的一段时间内，开发商会进一步大幅降低开工面积。同时，随着政策驱动下销售逐渐回暖，市场将步入存量逐步负积累的阶段。“高存货、低销售的最困难时期正在过去。”

　　但天相顾问地产分析师张旭明仍告诉记者，目前要看清市场未来形势仍然比较困难，可能要到明年下半年才能真正看清市场的走向。据他介绍，11月份他走访了多家地产上市公司，最大感受是，大部分开发商对未来走势的看法都比较模糊，没有很清晰的判断。

　　事实上，包括国内地产上市公司的龙头企业万科A（000002.SZ），以往在公司的业绩报告中，甚至公司董事长王石，都会对市场未来走势作出很清晰的判断，但是在公司的三季报中，“不知是因为看不清还是什么原因，已经避谈市场判断了。”张旭明透露。

　　对于各地楼市未来的价格走势，他认为，关键是降多少的问题。“客观地讲，2007年房价涨幅太大，在目前的经济环境下，价格回调是必然的。”但是，深圳、广州、上海这些城市，降价的空间有限，而北京的房价还没怎么调整，而且在保障性住房大量上市的情况下，应该还有下调的空间。此外，如武汉、长沙等前两年大型开发商大量进入的二线城市，随着这些开发商的产品在这两年集中上市，价格将面临较大压力。

　　

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