房源增多加大销售压力 万科领衔上海楼市价格战

  　2月6日，家住上海宝山区的张远收到一则短信广告：绿地蓝海庭元宵特惠房的最高优惠达15万元/套，绿地领海推出5套81万元的特惠房面积达126平方米，均价仅为6429元/平方米。

　　张远没想到，时隔一天，他收到万科类似的短信广告，春节期间上海万科推出促销送“大礼”的名盘贺岁活动，这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。

　　值得注意的是，去年同期，正是万科、绿地在上海率先举起降价大旗，今年它们再次举起降价大旗。

　　但不同的是，与去年其他开发商的最初观望不同，如今，众多开发商已纷纷跟进降价。

　　资料显示，上海楼市的存量房已达到了千万平方米，再加上今年新房供应量加大，销售压力可见一斑。目前，上海楼市已启动新一轮的降价促销。

　　价格战爆发

　　由于销售压力增大，万科、绿地在上海再次率先启动降价。

　　据记者了解，位于宝山区罗店板块的万科琥珀郡园由于销售不佳，去年年底开始已经封盘。今年下半年，万科在罗店板块还会有新的项目推出，自身楼盘之间竞争，使得万科的销售压力加大。而绿地的情况也是如此，其目前在上海有10个楼盘在售。

　　据易居研究院的统计，世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后也是巨大的存量压力，世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。

　　佑威研究机构分析师陆骑麟表示，一些开发商在经历去年的观望和等待后，感觉整体市场短期内很难快速恢复，对于今年市场预期不佳，不得不快速销售，回笼资金。

　　此外，上海每年春节后都是推盘的高峰，供应量都十分大，如果要推动市场，只有低价抛售一些房源，吸引市场的目光。

　　事实上，这一轮的降价在节前就有预兆，一些楼盘此前就已开始8折销售。位于闸北区大宁板块嘉华旗下的慧芝湖花园二期预售价格为20000~22000元/平方米，在2008年12月26日以17000元/平方米的8折价格销售。位于上海火车站附近的嘉里旗下的卓悦居实际售价从25500元/平方米降到了20500元/平方米，同样是打了8折，却只售出了54套房源。与慧芝湖花园同板块的明园集团旗下的明园森林都市报价从17500元/平方米降到了16000元/平方米，实际成交价则只有14000元/平方米。

　　易居研究院分析师薛建雄认为，在市场对价格反应如此之敏感的情况下，春节后开发商都不敢轻举妄动。一旦开年的营销失策，就可能影响到其整年的销售计划。最可行的办法是，跟随其他开发商的降价策略，暗地里再准备一定的促销礼包如送契税、送装修、送车等，后上市楼盘一旦开低价，便可有备而战。

　　薛建雄分析，经过春节期间的一轮促销，房价已有一定幅度的下降，但楼市成交量却持续低迷，蓄势到春节之后，价格战将更为激烈。

　　供应量上涨增大销售压力

　　根据易居中国的统计，2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，这不但远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。可见，2008年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。

　　据上海台庆房产统计，截至1月31日，根据2008年一手房月平均销售套数计算，闸北区未消化面积达21.6万平方米，预计消化19.5个月，存量压力最大。宝山未消化面积达63.8万平方米，预计消化5.7个月，存量压力最小。

　　一般而言，存量供应在一个季度到半年的销量区间较为合理。小于这个区间，房价具有上涨潜力；大于这个区间，房价则面临下跌压力。目前除了宝山之外，上海各区县存量消化期都超过半年，面临或大或小的降价压力。

　　薛建雄认为，今年的市场不可能有大的起色。1月份开发商的营销大幅放松，在没有客户积累的情况下，2月份的成交量会在1月份的基础上再度下滑。但随着春暖2月下旬的供应量会逐步上升，从而推动3、4月成交量的快速回暖，之后可能因为天气的原因楼市需要一段时间进行修整。

　　事实上，对于楼市来说，今年旧城改造和市政投入的加大，会带来巨大的动迁刚性需求。例如，上海闸北区公布的2009年旧房折迁计划就达5000户，相当于去年1750户动迁量的3倍左右。去年上海市总共发放动迁配套房76683套671.5万平方米。如果旧城改造和市政建设带来的动迁量增加一倍，所形成的刚性需求就可相当于去年商品住宅总成交量的74%。