我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府
全国工商联
房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，它对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。
从调查结果来看，我们从中得出以下一些结论：
1、开发企业的直接成本中主要为土地成本。在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，而且从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本。
表1 各城市土地成本占总成本比例分布
 |
数据来源：来自REICO报告
众所周知，近十年来房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了最大的受益方。由于政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的，这就使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。另外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。
2、开发项目的总费用支出中，大约一半流向政府。房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。调查统计结果显示，在所调查的81个房地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。
目前，房地产行业不景气，受损失最大的首先就是财政收入。由于房地产投资大幅缩减，2008年大部分城市的土地拍卖价格较2007年下降了一半左右，这大大降低了政府可用财力的可持续性。而且，由于商品房滞销，房地产开发企业无法回笼现金，这也使得金融机构面临潜在的巨大风险。另外对于国民经济而言，由于与房地产行业相关联的产业众多，房地产业这些年的快速发展带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业目前的衰退就很有可能影响其他行业的发展，从而引发较为严重的社会问题。
3、开发项目的总销售收入中，流向政府的份额占37.36%。调查统计结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿（工程费用、配套费用等）占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小。
分析单个城市，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。
房地产行业是一个高财务杠杆的行业，在市场行情好的时候，资金回笼快，企业可以依靠借贷获取较高的自有资金回报率。但一旦市场萧条，产品流动性降低，导致企业的资金成本压力成倍增加，利润也迅速被挤占。随着销量的不断降低，大量商品房被积压，企业利润空间早已所剩无几，处于微利甚至全行业亏损的境地。
4、房地产税费偏高且呈增加趋势。以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。据统计，除土地成本支出外， 目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%（见表2），占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。
表2 房地产税费在总成本、总支出和销售收入中的分布（25个项目）
 |
注：样本量为25个项目；这25个项目都是截止到调查日已经完成的项目。营业及附加税包括：营业税、城建税和附加税。总支出=总成本+税收。
数据来源：来自REICO报告
在房地产税收的过程中，一些税收项目（例如增值税）是提前预缴的。税收的提前预缴给房地产开发企业带来了巨大的资金压力，企业一方面承担着自身贷款所产生的利息负担，而预缴税金所带来的利息收入又不会被计算给企业，而是成为了政府的一项财政收入。
从税收的变化上分析，在对税费问题有回答的60家开发企业中，有52家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上征收的税费增加了。这是因为：税费会随着近几年房地产价格上涨而同步增加；同时，地方政府不断通过提高税费来增加财政收入。
由上可见，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。为此建议：房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。具体可以采取以下的办法：
1、将房地产税收集中到保有环节。税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。
房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革，应该减少开发环节和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收。
2、改革土地招拍挂制度。要改变过去的纯粹以“价高者获得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。当前由于环境恶化带来的不利影响与后果，促使人们反思人类自己的行为与生活方式。绿色建筑已得到社会和消费者的支持与拥戴，将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。
|
 |
 |
 |
老有所养：由谁来养？