房地产投资信托基金应先在廉租房试点

　　日前，在2009年中国(广东)房地产金融高峰论坛暨广东省地产商会年会上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏建议，中国试点发行房地产投资信托基金REITS，可以在廉租房和政府公共资产上先试点发行。他介绍，在沿海地区，廉租房REITS预计收益可达7%~8%。

　　REITS应先试点廉租房

　　孟晓苏建议国家试点房地产投资信托基金，“要先试点用廉租房和政府公共资产发行REITS”。他认为，这首先可以解决廉租房后续建设资金不足的问题，解决建廉租房银行不敢贷款、而财政跟不上的问题。

　　未来三年国家用9000亿元建设保障性住房，当中一大部分是廉租房，而新的政府工作报告又把原定2800亿元的保障安居工程投入增加到4000亿元。但是9000亿元和4000亿元之间，还有5000亿元资金缺口。而且，政府投入的4000亿元资金中，相当一部分是由地方政府投资的。“缺的资金如何解决？发展房地产投资信托基金是一个选择”，孟晓苏说。

　　对于通过廉租房发行REITS，孟晓苏举了不少境外可以借鉴的例子。他表示，香港第一只REITS领汇就是政府用所持有的出租物业，包括商铺、停车位和部分出租房来发售的。而美国也有不少廉租房的REITS，美国政府把廉租房物业卖给REITS，然后再向REITS租回来，由政府向REITS交租金，这样就形成了将财政资金变成投资人的资金，政府就减轻了压力。

　　办公楼也可REITS

　　除了建议通过廉租房发行REITS外，孟晓苏还建议政府把政府公共资产打包发行REITS。他表示，国家目前不少财政资金都固化在物业上了，包括交通、道路、桥梁、水工程等形成了一批资产，这些都可以打包卖给REITS，然后由政府租回来。“尤其是一些超标准建设的办公楼，中国有4000座，要卖出去又没人买，可以考虑发行REITS，由政府再租回来使用，盘活财政资金”，孟晓苏说。

　　另外，他还建议保险公司、公积金等都可以购买REITS，除了有稳定回报外还可以盘活政府财政资金，形成共赢。

　　业界反响

　　REITS远水救不了近火

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，REITS是通过租金上市或者是卖给投资者，在国外最好上市的还是商业物业，但是现在开发商手里没有商业物业，都是住房，要等着别人买。因此，目前开发企业千万不要把REITs当做融资渠道。

　　广东省地产商会主席、广东富力地产股份有限公司董事长李思廉认为，中国发展REITs是很好的，但要解决房产税12%的束缚，否则运作起来也很累，不如直接把物业卖掉。

　　中国企业海外发展研究中心主任孙飞表示，REITs在国际上是直接融资渠道，银行贷款是间接融资。因此，它能在国内试点是有拉动效应的，拉动了商业地产、工业地产和写字楼，也可以反过来带动开发型物业，即便效果不是直接的，也会有间接作用。

　　据了解，房地产企业如果有大量的商业物业在手，可以盼望有REITs把它变现。但REITS试点运行，对今年仍将紧张的开发资金，也是“远水救不了近火”。

　　何为REITS？

　　REITS(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。