房地产市场消费的回暖带动了目前土地市场回暖，房地产上市公司在资本市场的表现也比较活跃，但是宏观经济的不确定性给房地产市场未来发展带来了不确定性，在这样的形势下，房企如何进行投融资决策备受关注。

　　在周六召开的“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，与会业内人士表示，对房地产行业的长期发展充满信心，认为房地产企业可以抓住当前的市场窗口，进行投融资和土地储备。

　　为长期发展增加土地储备

　　远洋地产有限公司资本运营部总经理张耘表示，2008年远洋地产在北京和其他城市增加了260万平方米的土地储备，这些土地储备的成本相当便宜，为公司未来三年的发展奠定了非常好的基础。同时，截至5月底，公司未经审核的现金流约有120亿人民币，资金比较充足，现在审批过的贷款是40到60亿，比较宽松。公司现在主要考虑的是怎么样以合理的成本进行投资。

　　他认为，房地产发展的黄金年代还没有到来，城市化进程至少有十到二十年的周期，公司会把土地储备投资放到长期环境下考虑，再加上今年的融资环境更加宽松，公司也希望多增加土地储备。

　　雅居乐地产置业有限公司投资部经理刘鸿也表示，对房地产市场的长期发展充满信心，公司会遵循雅居乐长期稳健的财务和投资策略，寻找高增长的土地储备。

　　据他介绍，雅居乐目前的土地储备有2800万平方米，投资区域都在高增长的区域，土地成本比较低，对于未来的发展有非常大的后备和潜力。同时，工商银行给公司200亿的授信额度，公司目前的现金储备约60亿。

　　方兴地产(中国)有限公司首席财务官江南对此表示赞同。他认为，一个房地产企业要在万变的市场中获得发展、基业常青，除了不断培育自己的核心竞争能力外，还要能把握整个市场波动的规律，能保持稳定健康的资产负债表。他认为，现在资本市场的窗口已经回来了，方兴地产业会不断扩大在商业地产的领域和地盘。

　　抓住市场窗口的融资机会

　　德意志银行香港分行董事总经理秦靖认为，目前从香港上市房地产公司的融资环境看，融资窗口已经出现了，“对企业来说，要钱就赶快拿。”秦靖说，从年初以公募方式融资到后来出现配股，到近期SOHO中国的CB(可换股债券)，表明过去房地产企业从股东拿钱，现在从市场拿钱。另外，股票市场现在信心非常强，债券市场还是落后，表明资本市场并没有认为中国房地产市场已经全面复苏。

　　瑞银证券亚洲有限公司上海代表处首席代表赵巍巍也认为，今年中国房地产企业指数涨了90%多，中国房地产企业在香港资本市场的表现超过大市，好的房地产企业最近融资活动非常多，规模都很大。原因是随着中国房地产行业的转暖，投资者对于中国房地产企业比较看好。

　　赵巍巍认为，金融危机不会大恶化，但是资本市场完全恢复到2007年的高峰期需要时间，未来还会面临很多波动的情况。由于第二季度回升较快，未来的波动也会很大，房地产企业要有充分的准备，抓住市场窗口的融资机会。

　　秦靖同时指出，资本市场还是偏向于规模比较大的龙头企业，大企业容易拿到钱，小企业拿不到，这会进一步拉大大企业与小企业的差距。到2010年，再看房地产企业十强还是现在这十强，强的越强。

　　合理选择最佳融资产品

　　去年远洋地产的融资成本大概是7.5%，张耕预计，今年融资成本会下降到6.5%，国内商业银行给一些大企业的贷款利率在基本利率基础上还会下浮10%，而且从目前趋势来看，融资成本会继续保持下行趋势，大企业的融资环境会越来越宽松。

　　除了融资成本，秦靖认为，企业融资还要考虑自身情况，不能脱离企业的资产负债状况和现金流状况来考虑成本高低。“首先应控制合理的资产负债率，如果资产负债率高了当然要选择股票融资，把资产负债率降下来，之后银行会愿意给你贷款，你再考虑选择其他融资产品。”他说。

　　赵巍巍对此表示赞同，她也认为企业选择融资产品，首先要看资产负债表，给自己最优的融资成本。在境内除了银行贷款，发债的环境也比较宽松，整体利率比较低，企业可以选择发公司债、可转债。在境外，可以选择CB(可换股债券)，还可以做配股。

　　刘鸿也认为，目前宽松的货币政策对企业融资是机遇，项目股权合作也是雅居乐选择融资的方式之一。

　　江南则指出，寻求均衡的资金关系和资产负债表，降低公司融资成本，永远是公司要讨论的问题。方兴地产有较低的资产负债率，一直以来融资成本都非常低。下一步，方兴地产在在传统金融产品上可挖掘的潜力不大，而是会对包括股权融资、债券融资以及国内探讨的REITs等创新的融资方式保持高度的敏感性来保持最低利率，降低成本。另外，方兴地产去年很大重点放在并购重组上，希望在并购贷款方面也可以进行讨论。