董藩：让“房地产泡沫论”见鬼去吧

   以下是董藩在博鳌房地产论坛第9届年会上的发言实录

　　大家都知道，我最近挨了很多骂。在房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化的今天，再说房地产市场没有泡沫，肯定是还要挨骂。

房地产业有不少缺点，比如偷税漏税情况较多，但更多的还是成就，但没有人再谈我们的成就，在讨论房地产问题时已经出现了类似当年争论“姓资还是姓社”那样的冲突。似乎全社会都在盼着房地产行业出事，哪个开发商出了事，大家就会说“报应啊，我早就知道他有今天”。有些批评有道理，但房地产也承受了很多莫名其妙的委屈。我是学者，强调说实话，宁可一人挨骂，不让行业委屈，今天就跟大家谈谈房地产泡沫问题。

　　一、当前房地产有"泡沫"吗？没有！

　　中国是个盛产谎言的国家，从古到今都是如此。古代一些人甚至忽悠皇帝可以长生不老，叫皇帝万岁，害得皇帝天天炼可长生不老的丹药，秦始皇被一个叫徐福的人骗得坐船绕山东半岛转了三个月，也没找到仙山、仙人和仙药，结果大家都知道。近六七年最大的谎言是什么？那就是甚嚣尘上的“房地产泡沫论”。泡沫论绝对是“三人成虎”的产物。房地产“泡沫”基本是不存在的！

　　1、什么是“房地产泡沫”？

　　“泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。

　　“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础) 不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。

　　住宅需求包括直接消费需求和理财（投资）需求，投资性需求又分为长期出租性需求、相机行事的混合需求 、短期投机性需求。真实的需求包括直接消费需求和长期出租性需求以及绝大部分相机行事的混合需求。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的--可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求。投机性需求很少，绝大多数城市基本没有投机性需求，即使是北京……五月份关于消费的许多数据出来了，别的都在跌，租金却上涨，说明什么？有人会租房子空着玩吗？浓绿万枝红一点，动人春色不须多，只凭这一点就可以说明房地产短缺，没有泡沫！

　　2、由直接的消费需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。（象小孩长身体，长得快就是有泡沫？你打他两巴掌他就不长个了吗）

　　3、对房地产市场总体上是否存在"泡沫"的判断，已经出现了全民性错误认识。

　　4、如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房价还是会涨的。

　　5、最科学、最简单的判断方式：

　　理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。

　　二、房地产"泡沫论"的错误判断依据

　　导致这一全民性错误的判断依据有哪些？ 有七点：

　　1、房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字；

　　2、中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但未调整（由于其它因素影响这个上升阶段延长了，房地产周期的特殊性--指数波动，非价格波动）；

　　3、把住宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的。

　　4、租金售价比超过国际标准（房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际成熟市场经济国家1：200）；

　　5、房地产贷款超常增长。

　　6、空置率很高，空关率也很高。

　　7、炒卖地皮现象明显。

　　三、房地产“泡沫论”的错误思维

　　1、未联系产业周期理论来分析房地产供给与需求问题，未认识到当前房地产业发展的特殊阶段

　　2、将国民经济协调发展简单理解为各产业齐头并进，不承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位；

　　3、未联系当前房地产的需求来分析房地产供给问题，将二者割裂开来研究

　　4、不了解当前房地产需求爆发的国情背景、制度背景和意识背景，未能科学引导和抑制

　　5、全民性沿用马克思的劳动价值论来看待房价与成本的关系，导致对开发商的反感和敌对情绪泛滥

　　劳动价值论在房地产认识领域的表现以及危害

　　基本表现：“暴利论”

　　危害一：要求公布商品房成本（南京、盐城、福州已公布）

　　危害二：实施限价房

　　危害三：要求集资建房，单位自建房回头，发动“不买房运动”和“万人购房团”

　　危害四：全民性仇视房地产业，政府受到舆论要挟，出台了一些不当政策，严查开发商（捂盘惜售、内部交易等），地方政府救市受到指责

　　6、弄错了空置面积的含义和空置率的公式，直接导致高层对房地产宏观形势的错误判断

　　7、忽视了生活方式变化对需求的影响

　　8、传统的"家家有房"的居住理念在作祟

　　9、企业的本质属性与买者的自利性之间的冲突；

　　10、传统的、根深蒂固的仇富文化与市场经济本身要求的对企业家、对财富的尊重之间的冲突；

　　11、市场经济本身要求的自由民主与相对集权的管理体制之间的冲突

　　四、房地产“泡沫论”的巨大危害

　　房地产“泡沫论”除了让部分学者一举成名外，别无好处--

　　第一，导致了对宏观形势的错误判断，总认为房地产行业导致国民经济过热；

　　第二，导致了对房地产市场的错误判断，从而导致调控思路的严重偏差，多年调控无法达到目的，欲罢不能；

　　第三、导致了房地产投资的波动，人为强化了国民经济的不稳定性，也延误了老百姓改善居住条件；

　　第四，导致了房地产行业与全民之间的对抗，仇富情绪急剧泛滥，对政府的不信任情绪也增加了；

　　第五、导致了政府在房地产领域的某些倒退，政府与市场的摩擦增加，宏观调控渗入到微观领域，破坏了市场机制。

　　五、现在政府救市思路的缺陷

　　灾难就像刀子，握住刀柄，就可以为我们服务；握住刀刃，就会割破手--现在靠公共投资拉动经济增长的救市思路恰恰是有问题的，三个方面尤其值得关注--

　　1、公共投资无法避免腐败问题。没出事前都说自己是孔繁森，一查变成了王宝森！

　　2、产业链稀疏而简短，关联作用有限。没有效率，就没有市场经济！

　　3、无法扭转政府热、市场冷的局面。没有民营经济的参与，同样不叫市场经济！

　　六、让房地产业继续发挥作用

　　1、重新肯定房地产业的地位与作用

　　房地产业是支柱产业（根据罗斯托的理论，解释为：在一定经济发展阶段，吸收运用新技术快，处于供求关系中心；且规模大，在GDP中所占比重大；需求弹性高，发展快于其他行业，附加价值大，是该时期国民收入增加和提高人民生活水平的主要支撑者），对国民经济的支撑作用非常强，房地产业垮了则国民经济垮了；

　　房地产业是主导产业。主导产业是指在一个国家或地区经济发展的某个阶段，具有广阔的市场前景和较强的技术进步能力，有较强的扩散效应，对其他产业增长具有较强的前向拉动和后向推动作用，对经济发展起导向性和带动性作用，代表了产业结构的演变方向或趋势的产业。具有较强的扩散效应，产业关联度高，能使产业结构高级化；

　　房地产业还是先导产业，要为各行业发展提供生产资料。只有房地产业率先恢复，国民经济才能健康发展，否则存量房价格大涨，而且各行业发展出现要素供应瓶颈；

　　要启动内需，必须抓住“牛鼻子”，中国经济的“牛鼻子”就是房地产业。对大众化商品来说，没有任何一类产品的价值量比房地产大，政府也不可能给每个家庭发出几十万、上百万消费券；有的开发商没有认识到这一点，以为房地产不行了，去养猪去了，结果被猪圈套住了，结果一失足成千古恨，再回头已百年身。

　　2、房地产业将率先突围

　　（1）房地产业具有率先突围的条件

　　城市化、家庭分化、大规模人口整合（户籍管制放松）、生活方式变化、人口增长、城乡收入差异、城乡阶层意识、积压刚性需求的释放、抄底意识的萌生、买房规划的长期性（决策时受“节约”意识影响小）

　　（2）房地产业已经表现出率先突围的迹象

　　美国商务部称，2月份新屋开工数超过58万，环比上涨22%，是19年来最大涨幅；

　　最近土地出让成交量回升，流派现象大大减少，全国1-2月房地产开发投资2398亿元，同比增长1% ，供应指标掉头向上，不太可能继续恶化；

　　商品房交易量明显回升，价格企稳，二手房价格明显回升，一手房也有抬头迹象。

　　七、结论

　　1、当年东南亚金融危机发生时,房地产行业尚处少年，但穷人的孩子早当家，正是房地产行业将中国经济拖出了泥潭。今天，虽然房地产行业仍不成熟，而且备受诟病，但却不得不再次承担起拯救中国的重担--这正是房地产行业的可敬之处，虽然大家并不愿认可这一现实。

　　2、不管承受着多少责难，不管舆论对其怎样恶语相向，房地产业还是表现出了对国家的忠诚和民族的责任感，这是它可爱的地方--尽管开发商只是为了盈利，消费者也只是为了改善自己的居住条件。

　　3、在中国、世界都在经历严重经济危机的情况下，房地产业能率先启动是中国的大幸，在世界仰仗中国的背景下，也是世界的大幸。全世界都羡慕我们。我们必须从更高的层面认识它。所有反对房地产复兴的想法都是危害国家利益、危害人类共同利益，也可以说是反人类的。

　　4、如果把机遇比喻成盛装的美女，危机就是穿了一件破衣服的美女，眼力好的人还是能看出她是美女。每一场悲剧都会在平凡的人中造就出英雄，每一场危机也都会孕育出伟大的企业。中国正在经历灾难，开发商需要携起手来，帮助中国度过难关。在竞争的经济中，企业家也没有休息的地方。

　　5、任何人在经济规律面前都是渺小的，都是无能为力的。我们必须尊重规律，尊重房地产行业。不但没有人会使房地产业垮掉，而且没有房地产业救不了中国，看看楼市的最新数据吧——我们看到了什么？看到了房地产行业正在拯救中国！