房地产复苏：诸多幻象背后的不确定

【搜狐财经经济复苏之路系列报道】

    ——房地产篇 

    在经历了全球金融危机的冲击之后，2009年上半年，关于中国经济开始强劲回暖的预期在全世界蔓延。尽管预期越来越强烈，回暖的迹象也越来越多，但是，影响回暖的各种因素依然很多，前景依然不是那么明朗。外需不稳、内需不足、投资难可持续、消费增长困难等问题正在逐步显露出来；钢铁、房地产、新能源等行业正在经历震荡……中国经济的复苏之路注定充满坎坷，在这样的一段崎岖道路中，搜狐财经将连续追踪和关注投资、消费、出口以及几大支柱行业的变化趋势，以“搜狐财经经济复苏之路系列报道”的形式，推出一系列的访谈、分析和解读，以让网友在我们的分析与观察中触摸到中国经济发展的脉络。

    “一线开发商去库存化进程已接近尾声，短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨，而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资，行业景气度有望走出低谷。”5月以来，瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告表示看好中国房地产。

　　与此同时，从5月到6月来的种种迹象似乎也在印证着这些报告的预测：土地交易频现热炒，新楼盘均价不断攀升，成交量连续增长……这一切似乎都在预示着房地产正在快步挺进复苏阶段。

　　这种超乎很多人意料之外的势头究竟只是调整周期中低谷处的反弹还是强劲复苏的乐观开始？就此问题，搜狐财经采访了众多专家，以期寻找答案。

　　局部性回暖

　　中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示，5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升。

　　与此同时，国家统计局日前公布的今年前5个月的房地产市场运行数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。而销售金额达到了11389亿元，同比增长高达45.3%。销售面积已经超过了2007年当期的约21100万平方米。

　　从进入春天开始的近几个月来，一些主要城市的市场成交量上升幅度便不断加大，很多地区甚至已经超过2007年同期的水平，而随着市场成交量的放大，多数城市的房价，无论是新房价格还是二手房较之年初时都已经有明显上涨。

　　“如果市场上的楼盘有很大的比例或者说普遍都有上调价格，而且上调价格之后依旧能维持不错的成交量，如果是这样的情况，我们可以比较明确地判断这个市场是出现比较普遍的或者整体的回暖。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受搜狐财经采访时表示。

　　在他看来，多方面的因素共同作用使得市场进行了持续一年多的调整，在当前的情况下，除了看一些数据外，更重要的是细致分析价格上涨之后的量价的关系究竟是怎样的。

　　事实上，对于很多人都看好的当前量价齐升的局面，包括陈国强在内的不少专家均指出，这是被媒体误读的一种少数现象，因为很多价格上涨的楼盘是本身各方面条件就非常好的，并不具有代表性。

　　“现在的回暖，只能说是一个局部性的。比如住宅比商业好，销售比投资好。而且，现在尽管土地略微有些回暖迹象，但是开工情况并不是很理想。从一个大的调整周期来看，只能说这是属于反弹阶段。”虎杰投资投资首席分析师张寅告诉搜狐财经。

　　“这个反弹阶段不像有的人说的昙花一现，也不是像有些人很乐观说的这就是一个新的周期开始。从大的方面来说，一个大的调整周期还没有结束。”张寅说。

　　通胀预期下，楼市投资性需求正在抬头

　　决定房地产未来市场走向的关键因素不仅仅有开发商的态度，还有消费者的信心和购买力。

　　在采访中，有专家指出，在通胀预期下，楼市投资性需求正在抬头；而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海就对搜狐财经表示，目前中国房价还在上涨，跟信贷政策有关，目前的需求更多是一些公司和投资者担心通货膨胀而进入到房市。中国的房市目前并不真实，相当比例的销售量是通过自买自卖而产生的，有虚假的成分。

　　“如果房价上涨导致自住消费型需求退场，那么楼市复苏会不会成为一句空谈？”曹建海如此反问。在他看来，倘若在消费需求提振无力的情况下，放任房价再度上扬，必将重蹈覆辙，严重地打击社会消费热情，致使终端经济增长的引擎难以启动。

    刚性需求释放也是一个原因

    其实，不仅仅是因为通胀预期和宽松的信贷政策，使得很多的资金涌入楼市，推动了楼价的上扬，还有一个原因，那就是在楼市经历了一年的调整之后，有些有着真实购房需求的人开始买房。

    5月以来，瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告，看好中国房地产。而他们立论的基础，无一例外都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，并预计这一趋势将持续。”野村最新报告更认为，内地房产市场会继续强劲，预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位。

    申银万国江征雁认为，我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平。目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。

    的确，在一年多的调整中，很多本来持观望态度的人群，在看到房价下调的同时，还看到国家职能部门及各地方政府出台一系列的刺激政策，开始愿意买房了。而这种心理可以从这样一组数据中展现出来：据搜房网新盘数据监控中心数据显示，北京楼市2009年1-6月期房共签约68080套，已达到2008年期房全年成交套数（84808套）的80.28%，而商品住宅期房和现房2009年前半年的成交套数更是双双超过了2008年全年成交量。

　  尽管需求的释放，是楼市回暖的一个原因，但陈国强强调，现在大家都在乐观看待库存的消化，但是我们同时要注意到，在楼市库存的消化过程中，刚性需求库存也被消化了，“我们不能够单单看到供应的库存被消化掉了，但是同时也需要看到需求的库存也被消化了，未来的供需情况还要在特定的时间点上去判断。”

    在陈国强看来，不仅仅是刚性需求被提前释放了，而且房价和成交量之间有着一种拉锯的关系，一旦房价上涨太厉害，成交量就会下来，所以如果这两者之间不能保持平衡，那楼市也是不稳定的。

    企业投资信心提升有限

　　“其实，判断房地产市场是否回暖，应该从三个方面来看：一是开发商和购房者都停止了观望，成交量持续性回升，再就是房价指数向上走，另外一个就是房地产开发投资增加。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，不能把现在的部分楼盘提价和成交量的上升作为判断楼市回暖的标准。

　　这与陈国强的意见很一致，在陈国强看来，判断房地产市场回暖的几大因素中，除了成交量和价格外，还要有房地产的开发投资情况，以及土地市场的回暖程度。

　　“观察市场回暖，投资增长的情况是一个重要的指标，1到5月份，房地产开发投资6.8%的增长，虽然较之前几个月是在不断回复，但是和过去比较正常的市场态势下的25%的增幅相比，还是偏低。”陈国强说。

　　数据显示，作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等指标依然呈下降趋势。5月份全国房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2％，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

　　“土地购置面积、新开工面积、竣工面积，这些实际上更能准确地反映企业的投资意愿或者投资信心，它是对于未来市场的一种预期和判断。而现在我们看到的新开工面积、竣工面积包括土地的购置面积这些指标并不是很大的回升。”陈国强指出，开发投资表明了企业对未来市场的一种预期，企业的投资信心是市场回暖与否的一个很重要的指标。

　　除了企业投资信心看不到很大的提升外，事实上，目前的宏观经济形势也并不是很明朗，5月份的CPI、PPI等指标虽回落幅度有所收窄，但仍是负增长，出口形势也依旧很严峻，整个宏观经济形势还在不确定中。

　　各方判断的不一致造成市场上的各种乱象

　　此外，这样一组数据值得关注，根据国家发改委公布的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格尽管同比下降0.6％，但与4月份相比，这个降幅缩小了0.5个百分点。与此同时，房屋价格环比继续小幅上扬，5月份环比上涨了0.6％，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。

　　显然，伴随着成交量的持续上升，开发商对后阶段的房价已经做出了部分上调，但是随着房价上调幅度的加大，这又势必会影响到成交量，究竟成交量和房价的相对平衡点在哪？恐怕这是开发商和购房者的一种博弈，而这个博弈的相对平衡点并不是那么的好把握，如果开发商盲目地上调价格，可能会带来新一轮的调整。

　　不仅仅是价格与成交量有着这样的“拉锯”，目前的房地产市场还有着种种乱象。比如，根据戴德梁行发布的报告显示，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中，但是另一方面，当下各大开发商却在热情高涨地圈地；另据思源经纪统计，目前全国在建商品房约47亿平方米，其中全国已出让土地但未销售的存量住宅约26.9亿平方米，相当于全国人均两平方米，但是另一方面，新开楼盘价格依然上涨。

　　“这其实主要是跟地块所处的位置以及开发商所开发的楼盘户型等有关，跟开发商的投资策略有关。像中小户型的住宅，再有两三个月就可以消耗的差不多。所以主要取决于新的供应量，而不再取决于简单的供求关系，小户型还是卖得不错的。”张寅说。

　　而陈国强认为之所以会出现这种种乱象，是因为无论是开发商是消费者，大家对于市场未来的走向、对于市场的预期判断出现分歧了，而且这个分歧还比较大。

　　“大家的认识不一致，对未来的判断有比较大的差异，另外很多不同的项目、不同的企业表现出比较明显的不均的现象。这种乱像或者迷局实际上是一个特定时期的特殊现象，也很大程度上反映了无论是企业还是消费者对市场的预期判断有比较大的差异。实际上，因此我们也可以大致判断，市场回暖的基础或者说市场小阳春的基础还不是很扎实。”陈国强说。

   【财经观察第七期】房地产正在救“中国” 

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