楼市小阳春，万科在高端住宅项目上交出了一份满意的答卷。

　　近日万科宣布，其上海浦江镇翡翠别墅45套房源在推出3个多月后，现大部分已卖出，此销售业绩让业界吃惊。据了解，翡翠别墅之所以热销，低密度是一大卖点。

　　万科为何要“腾挪”容积率打造这样一个纯独栋别墅小区？这背后，是万科储地量与销售量的博弈。

　　现场：低密度高价别墅热销

　　万科4月26日发布的一季度报表曾称，上海翡翠别墅和深圳金域华府、成都金色海蓉等新项目开盘销售良好。6月17日，《每日经济新闻》记者在上海翡翠别墅项目现场了解时，销售人员告诉记者，由于该批剩余房源已经所剩无几，目前样板房已经关闭了，新房源可能要到10月推出。

　　据了解，万科上海翡翠别墅每平方米的成交均价超过35000元，总价达1600万~2300万元；而周边楼盘的别墅产品，售价只有17000元/平方米，总价多在五六百万元。但是，这些低价位的别墅，销售业绩却不及万科。

　　易居中国分析师薛建雄把翡翠别墅的热销归功于它的低密度品质——万科给出的数据显示，翡翠别墅为纯独栋别墅社区，建筑容积率仅为0.39，这样的产品绝非周边的社区可比。

　　然而，上海市房地产估价师网站一份《2003年上海1~12月出让的有偿使用地块一览》中的《沪房地闵字 （2003）240号土地出让合同》却显示，翡翠别墅所处的浦江镇127号地块容积率应该是0.64。

　　“土地容积率达到0.64，只能建造带有联排、叠加、花园洋房，甚至部分高层的混合型小区。要造纯独栋别墅，容积率必须限制在0.3左右。”五合国际智库的总经理邹毅告诉记者。

　　对此，万科的解释是，该土地出让合同包含了住宅用地与综合用地。其中住宅用地容积率是0.4，部分综合用地容积率为1.5，不涉及住宅容积率缩水等问题。

　　上海市闵行区规划和国土资源局也表示，“0.64的容积率是指整个地块的，开发商可以自降容积率，但是不能降得太低。要把原先规定是公寓房的项目，全部改为纯独栋别墅小区也是不行的。”

　　原因：高销量下土地储备现尴尬

　　万科打造纯独栋别墅，追求利润率显然是最大的考虑之一。

　　万科2008年年报显示，万科翡翠别墅的开发商——上海加来房地产开发有限公司实际上是万科的联营公司。万科在这家公司仅仅拥有49%的股份。截至2008年，万科对这个联营公司的投资余额仅为约1.16亿。

　　但截至目前，翡翠别墅整个项目已获取销售额4.54亿元，其中万科所占权益达到2.27亿元，这仅仅是翡翠别墅第一期的销售收入。按照浦江镇127号地块的出让合同，整个地块的建筑面积达到19.5万平方米，还有17.8万平方米的项目处于待开发中，未来利润可观。

　　追求利润率的做法，在一定程度上反映了万科储地量上的尴尬。

　　今年1~5月，万科在北京、上海等城市的销售面积已经突破了81万平方米，但由于与其他开发商对楼市前景的判断不同，万科在拿地上相当谨慎。目前，万科在北京、深圳和上海的总共土地储备只有549万平方米。

　　万科执行副总裁肖莉之前曾公开表示，万科错过了最好的拿地时节。打算在上半年解决拿地任务的万科，尽管自5月以来砸下42.83亿元在六个城市拿了八幅土地，但是没有一幅是一线城市的开发用地。

　　对此，万科方面的看法是，从分布来看，万科近期新增的项目都位于二三线城市，但这并不表示万科不重视一线城市。在获取项目时，万科强调提升股东回报的原则，重点看土地价格是否合理、项目风险是否可控，而不会拘泥于某一区域、某一城市。

　　事实上，一线城市近期的土地出让竞争日渐激烈，成交价格远远高于起拍价，万科要想在这些城市低价拿地的难度已经加大。

　　值得注意的是，城市土地价格的上涨，绝不仅仅是因为楼市回暖。方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘说，近年来上海等一线城市的 “地荒”现象已经日益显著。万科要在一线城市继续拿地，代价不低。

　　对策：重视每一个项目的利润率

　　房地产专家表示，如果万科始终无法从一线城市低价拿地，而销售规模却维持现在这样的水平，长此以往，万科固有的土地储备将继续减少，万科必须重视每个项目的利润率。

　　利润率提高的一个办法是提价。但是仅靠提价来带动利润的上涨终究有限，于是万科采取了更高明的策略——通过提高项目的附加值来增加项目的利润率。自2006年以来，万科所有中高端产品都具有这一特点。万科挖掘项目价值的能力，在翡翠别墅项目上发挥到了极致。

　　翡翠别墅所处的上海浦江镇，仅仅只是一个白领聚集区，整个区域目前还处于开发初期，工业园区也尚未迁走。目前，该区域的新房销售均价已经突破15000元一平方米，但这样的价位在上海只能算普通。

　　但万科偏偏在那里开发了一个房产奢侈品。翡翠别墅除了低容积率、纯独栋的卖点外，还引进了意大利建筑经典、中国传统的造园技法、意大利景观元素，然后再贴上万科的自身品牌，并最终让上海的顶级房产消费者接受了这个奢侈品。

　　延伸阅读

　　求稳VS抄底 万科和追赶者谁将笑到最后

　　今年上半年，由于对手激进、自身“求稳”，多年来一直领先的万科，与竞争对手间的距离正在缩小。

　　6月5日，中国海外发展有限公司发布的公告显示，公司1~5月份销售总额为203亿港元；6月7日，万科公布的销售数据显示，今年前5个月累计销售金额为238.9亿元。中海和万科的销售规模仅仅只有一个月的差距。连万科董事总经理郁亮也坦言：“万科真正的对手是中海。”

　　万科的竞争对手，不只是中海。

　　事实上，就在去年万科拿地越来越谨慎时，以保利地产为代表的地产激进派抓住了时机，大量“抄底”购地，使后者拥有了大量廉价土地资源。

　　根据此前统计，保利地产在去年上半年新拓展项目8个，占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米；下半年又在上海、重庆、成都及南昌新获5幅地块。值得注意的是，保利地产所获得的地块大部分地理位置优越，具有较高的赢利能力。

　　除了保利地产外，去年华润和中海也曾乘机大量购入低价优质地块。这些低价用地，将成为他们未来与万科竞争的重要资源。

　　对于对手的追赶，万科方面向《每日经济新闻》表示，万科2009年的工作重点是提升股东回报率，单纯追求规模增长并不是万科的目标，我们希望增长是随着经营质量提高而自然呈现出来的结果。

　　这场土地储备争夺的背后，表现出了万科与其他企业对楼市前景判断的巨大分歧。2008年，万科踩准了调整节奏，这一次，谁又会笑到最后呢？