据新华社北京6月25日电4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产市场的情况，也助长地产投资再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。

　　投资性需求远超同期

　　上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；3、4月，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。

　　易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭表示，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了15％到20％，其中，来自温州的购买群体占到3％多一点，来自境外的投资占到1％，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。

　　以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于上海卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半个月已售出4套。

　　来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55％，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59：1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。

　　通胀预期驱动因素明显

　　陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时，相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。

　　中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。

　　杨红旭表示，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素，并且还在演变之中。同时，追涨的短期投机也正在加速入市。

　　新一轮调整风险在累计

　　投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26％。而今年5月，杭州楼市成交刷新历史纪录，成交量高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。

　　上海房价在3月份还有明显波动，进入4、5月后则稳步回调。同时，北京、深圳等一线城市的房价也不断创出新高。

　　北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。

　　警惕信贷过多流入楼市

　　宏观经济环境目前仍处在企稳回升的关键时刻，房价在“小阳春”的推动下再回高位，此时此刻，投资性需求的集中入市明显缺乏必要的经济基础。

　　杨红旭表示，投资投机需求在此时卷土重来，进一步拉高了房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。如果说2007年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证，那么此时的投资性需求快速入市则明显带有投机的非理性色彩。

　　就在市场投机情绪抬头的同时，深圳再次传出了房贷首付一成五的消息。在地产投资的带动下，银行的房地产信贷再次出现松动的趋势。

　　业内人士表示，在经济尚未完全走出低谷的情况下，一定要警惕金融机构为抢夺房贷市场，降低信贷门槛。“现在应该对信贷资金进入楼市采取更加严谨的监控，防止信贷资金过多流入楼市投机。”杨红旭说。