文 • 本刊记者 陈婧

　　舆论普遍认为，房地美的无度贷款、松懈管理是引发此次次贷危机的导火索之一

　　悲情指数★★★★★

　　2008年9月，政府接管房地美后，戴维• 莫菲特被任命为公司的首席执行官，直到2009年3月，宣布辞职，他上任只有区区半年的时间。

　　据2008年房地美德财报显示，公司第四季度净亏损达239亿美元。在巨大的压力下，上任仅六个月的房地美首席执行官戴维•莫菲特(David Moffett)不得不宣布辞职。

　　危机重创

　　房地美旧名联邦住房抵押贷款公司，1970年由国会成立，是美国政府赞助的第二大企业。它以及它的姊妹公司房利美是美国的抵押贷款巨头，近几年来，这两家公司拥有超过500万的租贷客户，持有或担保的住房抵押贷款总额超过5万亿美元。可以说，几乎全美国超过一半的抵押贷款都由它们发放。而其中公司的多数资产还被打包成各类证券产品在二级市场上出售给了其他各类投资机构。

　　2008年受美国房地产市场泡沫破裂的冲击，加之涉足高风险的房贷投资，房地美在次贷风波中遭遇巨额的损失，陷入全面危机。

　　在今年3月房地美公布的财报中显示，该公司2008财年第四季度净亏损额为239亿美元，每股亏损7.37美元，这一业绩远远比不上去年同期。2007财年第四季度，房地美净亏损24亿美元，每股亏损3.97美元。在房地美发表的声明中称，这一亏损直接导致了其资产价值将进一步低于负债。过去一年里，包括外国中央银行在内的外国债权人都在纷纷减持房地美的债券。而这种状况在2009年并不会出现好转。2009年的一季度，对房地美而言，又是一个艰难的季度，房价的下跌、经济疲软将继续对房地美的业绩产生打压。

　　房地美状况的恶化，将会直接影响到美国整个房屋贷款市场的正常运转。如果房地美因为资不抵债而不得不进行破产清算的话，除大量股东和债券投资者将蒙受巨大受损外，整个美国的住房融资市场和房地产市场也将会遭受到直接的打击，此外，冲击波还可能蔓延到其他信贷市场乃至整个金融体系，其破坏力恐怕要超过“次贷危机”。

　　因此，2008年9月，美国政府接管了房地美公司的控制权。事实上，奥巴马政府已经把房地美改造成了美国政府的一个分支机构。政府监管部门命令公司负责修改抵押贷款方案条款，购买更多的贷款，重新资助数百万处于风险中的房主，并且也要放松内部风险控制政策，以便能接受更多有问题的借贷人。自政府接管以来，房地美内部一直面临着执行这些政策计划的压力，而房地美究竟有多大的能力能重新实现盈利，完全有赖于政府还将在多长时间里继续利用该公司推进其拯救房市的计划。

　　除此之外，这些行动也给房地美公司带来了很多附带损害。今年3月，首席执行官戴维•莫菲特宣布离职。是对监管机构做出让步，还是追求利润第一，在两者之间经常发生冲突，据说这可能是导致莫菲特辞职的主要原因。

　　闪电请辞

　　2008年9月，政府接管房地美后，戴维•莫菲特被任命为公司的首席执行官，直到2009年3月，宣布辞职，他上任只有区区半年的时间。看起来，眼下出任房地美的掌门并不算是一份理想的工作。

　　目前，政府持有相当于“两房”80%股份的权证，而且“两房”一直大幅亏损，离政府的退出似乎还遥遥无期。由于公司处在政府的控制之下，公司高管实际上没有什么自主权，在制定公司长期策略方面，也没有什么太大的空间。并且他们获得的薪酬在首席执行官中也可能是最低的，任何总额达到每年100万美元的薪酬方案都可能会招致公众和国会的抨击。

　　除此之外，房地美的所有主要决定都必须得到联邦住屋金融局(Federal Housing Finance Agency)的批准，这其中还包括高级管理人员的招聘、解聘和薪酬标准甚至是高管发表讲话或接受采访，也可能会遭到联邦住屋 金融局的否决。

　　报酬低、监管严格、改革空间小，一切都要服务于政府的政策目标，房地美被视作收归国有后，首席执行官实际上已经变换了角色——只不过是在扮演监护人而已，出力不讨好。

　　3月12日，戴维•莫菲特请辞后，房地美任命非执行董事长约翰•柯斯基宁(John A.Koskinen)为临时CEO，并表示公司将与美国联邦住房金融局合作寻找正式CEO的人选。但立法者和奥巴马政府对于何时结束房地美国有化这一问题却依然保持沉默，有人猜测，公司很可能将继续被置于美国政府的严格监管之下。

　　这也由此引发了人们对金融行业未来发展的大争论。许多人称，如果美国政府不能或不愿从房地美公司中抽身而出，那么，它将面临着最终国有化的难题，公司的独立性也就无从谈起。

　　“国有化”

　　2008年9月7日，美国财政部长亨利•保尔森在新闻发布会上宣布，2008年美国国会为监管住房抵押贷款机构而批准成立的联邦住房金融局将正式接手“两房”的日常运作。同时，在需要的情况下，财政部将把国会批准向“两房”提供信贷的期限延长至2009年底，而向“两房”提供的信贷额度也可以没有上限。政府接管之后，由这两家公司借贷、担保、处理的资金占了新的住房贷款资金的80%。

　　此外，美国立法者还决定许可这两家公司获得多达4000亿美元的资金。这笔金额相当于花旗、美国银行、摩根大通、通用汽车、富国银行、高盛和摩根斯坦利等公司所获得政府资金的两倍之多。这可能是有史以来美国政府干预房地产市场最大规模的行动，而这一系列举措也为房地美公司的资金补充做了了一个“终极保证”。不过，保尔森也说过，接管后“两房”的管理将不再“以股东收益最大化为目标。”房地美在政府的帮助下，虽然会平安地度过这场危机，但是可能也会付出从此国有化的代价。

　　而事实上，房地美在度过这场危机后，能不能回到最初的形态上的一个关键原因在于资金问题。因为一旦成为独立的公司，房地美就必须偿还政府之前的注资和利息。即使房地美获得盈利，也要花上几十年甚至更长的时间来还清所有的政府注资，况且现在基本上没有人、也没有什么措施能够预期公司多久可以转亏为盈。

　　另外，政府接管“两房”还赋予了立法者长久以来就一直追求的能力，即直接影响抵押市场。通过控制这两家公司，立法者已经获得了撬动房产市场和国家经济的杠杆。在这种巨大的诱惑面前，立法者很难放弃这种力量。共和党议员斯科特•加勒特(Scott Garrett)表示，一旦政府得到一个新的工具，它就不可能轻易放弃。现在房地美就是政府手里的这种新工具。

　　目前，房地美有多个未来发展选项：一种可能是彻底的国有化，通过这种形式，政府正式管理房地美，为数百万的新房贷提供担保；另一种可能就是公私合营。一旦经济出现灾难性的问题，立法者将明确保障房产抵押市场，严厉监管房地美，以确保其进行日常的抵押融资业务。但是，不管房地美的未来是什么，都要等到这场金融风暴退去后，方能看出分晓。