搜狐财经讯 受全球经济危机影响，上半年中国经济（GDP）增速明显下滑、消费价格指数（CPI）和生产价格指数（PPI）双双下降。半年来，国家出台了一系列密集的货币、财政、税收及产业振兴刺激政策，大宗商品、股票、房地产等资产价格呈现上扬趋势，但这是短期“政策性反弹”，还是昭示一个新的市场趋势？下半年经济复苏前景如何？参与中国金融市场研究分析和投资决策的专业人士如何把握2009年下半年中国金融市场的机会和风险，制定和调整理性的投资策略，将成为一个现实的挑战。2009年7月18-19日，第四届中国金融市场分析年会——暨第四届中国注册金融分析师年会在北京召开，众位知名专家、学者、业界人士将解析未来中国金融市场的走向。以下是搜狐财经从现场发回的精彩报道：

中国指数研究院常务副院长 黄瑜

　　主持人许玉道：当我们来探讨商品市场的时候，我们不得不去关注房地产市场，大家知道房地产市场不仅是我们去投资获得收益，还涉及到我们能不能有一个安稳舒适的家，关于房地产市场今天下午期望我们的主讲人站在商品市场的角度或者站在资产价格的角度来看我们的房地产市场，不单单说交易量有多少等等，是要看这种资产未来的价格，从这个角度给大家做一些分析。当然下午还有非常重要的关于黄金的、关于有色金属的，昨天晚上为了掌握最新的信息，我昨天晚上大概2点钟才睡觉，只有一个事情要做，就是要来看看国际上有色金属期货的价格究竟会怎么样，昨天有一个报道，长期按兵不动的铅、锌，我昨天2点钟看到的时候涨了4%点多，包括铝，铝长期涨的也是滞后于铜，铜也在涨，大家都觉得经济刚刚有点好了资产价格的新一轮泡沫就要开始了，我想大家会非常关心这个内容。

　　主持人许玉道：在下面这部分还没有开始之前、第一部分结束的时候我也说过，下边跟大家交流的内容主要是哪些范畴的东西，第一个跟大家分享的是关于房地产市场的，今天我们任所长也谈到了，上午隆部长也谈到了，在座的既是金融界的精英、也是老百姓，我们在理解房地产的时候从老百姓的角度可能更多体会的是房地产自己居住生活的属性，当我们在金融市场的时候，看到房地产可能会比较多的来关注它的资产的属性。今天下午请黄院长来跟我们交流，也会是站在商品市场的角度来跟大家分享房地产市场的价格、销量，但是这个价格和销量背后不但是这个房子卖多少钱，是有资产的概念在里面，掌声有请黄院长。

　　黄瑜：非常高兴有机会来跟来自全国的注册金融分析师交流，我感觉压力很大，因为我觉得金融分析师是我们的精英人群，你们的价值可能目前在咱们国家还没有得到充分的体现，去年我去迪拜碰到一个小姑娘，她当时在迪拜已经5年了，我问她在哪里工作，她说在阿联酋最大的银行国家银行，我说你在这边的收入情况怎么样？说因为她没有考上CFA，所以她目前只挣20万人民币左右，如果她考上了CFA，在这边一年最少能挣120，可想而知CFA的价值是非常大的，如果说你们觉得目前在国内价值没有得到充分体现的话，建议你们可以去迪拜。兴奋一下，想想以后你们要能拿120万，想想可能今天听所有的课相关的付出是值得的。

　　正如主持人所说的，确实每个人都是老百姓，都要去买房子，衣食住行对于我们来说，特别是买房子是我们很重要的投资。但对于我们今天在座的人群又是非常特殊的人群，你们又是金融分析师，你们是做投资的，所以在我们这个产品里面也体现双重的属性，既有实物资产使用的属性，同时还有投资的属性，也是因为它的双重属性，所以它倍受全社会各类人群的关注。一谈到房地产大家可能首先就会想大价格，其实价格是一个结构，这个结构的背后往往有很多原因，我今天也是借这个机会从几个方面把目前房地产市场的情况跟大家做一个分享。

　　第一，上半年全国房地产市场的总体运行情况。

　　第二，上半年主要城市的房地产市场表现。

　　第三，下半年房地产市场展望。其中展望里面有一个很重要的主题，关于价格。

　　在讲全国整体房地产运行情况的时候，首先我们是离不开土地，因为我们都知道，土地对于房地产来说是最重要的一个生产资料，没有土地房子就缺少一个载体。从这张图表可以看到，从2008年—2009年，上半年以来，我们房地产土地的购置面积和开发面积都在成同比下降的趋势，4月份以来环比出现一定的上升，但是这个里面也可以看到，我们在过去的一段时间里面，由于土地的开发面积和购置面积的下降，可能对于我们未来潜在供应市场是有一定影响的，应该说我们土地购置面积和开发面积都是在同比下降的，不如去年的数量。

　　市场表现最为活跃的大家看得见的就是我们的招拍挂市场，招拍挂市场推出的土地、成交的土地都是下降的趋势，推出的大概6个城市是下降的，成交有5个城市是下降的。因为2008年当时全国各地统计了60个城市，大概有100多块土地是流派和流标了，所以使得今年年初政府推出土地的时候都非常小心，都尝试性的推出，不敢一下放量那么多，所以今年推出的量总体比去年推出60个城市而言是有所下降的，我们主要城市的总量是有一些增长，特别是近两个月来，5月和6月以来市场有所好转，开发商热衷于去买地，整个市场的推出量和成交量都是比较活跃的。有7个城市的成交和推出的比例数字，一般同期推出和同期成交，因为推出和成交是有一个过程的，一般高于50%以上就算不错了，可以看出推出和成交的比例基本上都在70%以上的水平。

　　我们城市溢价的情况，今年在6月底、7月初的时候把全国60个城市溢价水平做了整体的大排行，在上半年的溢价我们这个溢价计算是把政府成交的价格和政府推出底价的超出部分做溢价，做测评。这张大的排行榜可以看到，宁波的溢价是最高的，还有广州、福州、温州，从城市分布可以看到，我们的几大经济比较活跃的区域，长三角、珠三角，以及以北京为天津为主的环渤海区域，土地溢价水平确实比较高。图表上可以看到主要城市这几年每年的溢价水平，蓝色的线是2007年的溢价水平，红色的线是2009年上半年的溢价水平，比如北京今年以来上半年的溢价水平已经快赶上2007年的土地溢价水平了，其他的城市也都纷纷的比2006年、2008年高，但是离2007年还稍微有一些差距，当然我们的成都是比较特殊的，2007年溢价水平非常高，但是2008年受地震的影响，今年以来土地溢价水平在恢复，这是城市的溢价水平，这个图也是非常清楚的。可以看到土地确实像市场现在在说的一样的，和各个新闻媒体在报的一样的，土地现在比较热。

　　另外一个热，地王。这张图表是2009年1—6月前十位的项目做一个排列，地王目前为止是北京的广渠路15号地，就是方兴他们去抢的地，是目前成交总价最高的地，其次还有重庆的、常州的。6月份来说，我们基本上可以管它叫地王价，因为楼面价6次被刷新，这个月里面土地成交价格或者成交市场异常活跃。从今年拿地的公司属性来看，有一个不一样的地方，确实今年拿地的可以看到拿前十位的项目地块有6家公司是国有资本控股的企业，当时我们也做过比较分析，我们在2007年的时候也是市场地王屡屡出现，当时是面包比面粉贵，也是2007年大家喊出来的。那年整个拿的地王的公司，基本上百分之七八十是上市公司，而今年拿高价地的基本上是以国有资本为主的上市公司，而且还有部分是属于并不是以房地产为主业的这些公司，比方说我们的中国电子、重庆银行、华龙基础设施等等，确实是不一样的现象。确实大家可能都看好房地产市场，其他领域里面，无论做电子的、做银行的、做基础设施的、做交通的，大家在分散主业上都不约而同的做房地产投资，为什么房地产地一而再再而三的记录被刷新，与其他领域进军房地产有很大的关系。

　　投资整体情况，其实从这张图表可以看到，我们把2005年来一直到现在整体的房地产投资增长率情况做一个分析。从这张图表可以看到，今年以来的投资增长率，不仅2000年以来处于低位水平，在取消福利分房市场化2000年以后都处于历史低位的增长水平，今天包括任所长他们和我在探讨说目前土地市场那么活跃，面粉比面包贵，有没有泡沫的问题。我们判断市场中的泡沫有几个因素，其中投资增长率也是一个因素，从投资增长率还看，目前应该处于低位水平，主要原因是2008年市场的一个变化，比较大的投资下滑，使得我们2009年的投资增长率是在一个低位水平上进行增长。可以看到，这几个月以来，投资增长率，特别是在4、5、6这几个月以来，在成比较大的幅度上升，任所长跟我们探讨，年底会担心出现很大的翘尾现象，一方面是由于去年投资基数增长比较低，另一方面，各个领域的资金有可能都往房地产走，刚刚说的土地投资来拿地的情况是一样的，有可能会使我们下半年投资增长率会比较快。

　　我们可以看到从不同的物业类型来说，其实它的投资增长情况是不一样的，住宅投资增长率是下降的比较快，同时增长的情况在这几个月里面上升，而我们商业和办公用房的投资增长率仍然处于下的趋势。

　　资金来源，对于房地产来说，一个是地，还有一个很重要的是钱，如果有地没钱肯定也做不成，钱在某种程度上对于房地产市场来说是很重要的带动因素。我们可以看到，房地产整个的资金来源来看，整个的同比增长增长了23.6%，这个里面还有值得关注的两个点是，一个是国内贷款的增长，是32.6%，将近增长的三分之一。订单及预收账款也是接近30%，这个数在2008年的时候也是下降的，下降到将近13%，确实上半年我们整个房地产企业的预收，从销售回笼的账款里面回收的资金是比较多的。为什么给大家讲讲资金来源的情况，大家可以看到我市场中价格的变化，往往是与产品供应者的资金情况有很大的关系，这个里面可以看到，确实开发商某种程度上手上不缺钱，因为回笼的资金比较多。另外，个人按揭贷款的增长率，增长了63%，与我们整体比较宽松的货币政策，以及利率七折支持购房的政策有很大关系，前段时间一定程度上放松了对第二套住房的限制，有很大关系，所以个人按揭贷款的增长率也是比较高的一个水平。去年全年这个数下降了接近30%，我们从不同资金的情况可以看到，各种资源来源所占的比例，国内贷款占了22.7%，确实银行对房地产贷款这块，尽管说要控制风险，但实际上对房地产贷款还是放了一些，特别对一些大的企业，有品牌、有势力的大企业，基本上在上半年纷纷都从银行拿到了贷款。定金及预收账款比例也是占到了24.3%，这个数在过去来说也算正常的水平，去年大概在20%多一点，比较低位的水平，个人按揭贷款比例大概占到了12.9%，相对于去年同期也是提高到了将近3个百分点，自筹资金站了34.8%，相对去年是下降了。从这个构成里面可以看到，国内贷款对我们来说基本上银行，个人按揭贷款实际上一定程度也是来自于银行，所以可以看到，我们在整个构成比例，来自银行的资金大概有占了30%多的水平。

　　除了刚才分析整个来源之外，再看企业的钱，我说企业不缺钱，还有一块是说我们的资本市场其实公开的融资渠道也已经向他们打开，今年上半年以来，我们的上市公司，我们做了两张列表，一张列表是已经完成的融资大概224亿，通过增发、配股等等形式，另外还有319亿的融资方案已经得到了证监会的批准，开发商资金比较富余。去年年底从国务院也发了一个文件，131号文，要支持一些有实力、有品牌的大企业做兼并收购，其中一些大企业也给了一些并购贷款的授信，其中业内比较搞调的潘石屹得到了200亿的并购贷款的授信，有一个节目对话上市公司，聊目前公司资金的情况，潘石屹聊，他去年以及今年年初完成销售回笼的现金在账上大概有100多亿，再加上银行给他的并购贷款授信200亿，大概有将近300亿的钱进行使用，这样他应该有足够的资金来进行下一步的开发和下一步各方面的运作。这是一个企业，这些大的企业包括像万科、中海，他们在很多方面还是很有优势的，上半年目前这种情况，对于企业来说，和去年年底完全不一样的在哪？开发商应该手上有钱了，这一点是很不一样的地方。

　　刚刚谈到土地和资金的情况，我们再来看一下资金市场供应的情况。可以看到所有供应类的指标，这张图表的竣工面积、施工面积指标，都是经历了2008年以来一直的下滑，现在开始信心逐步在恢复，供应的指标在触底反弹，但是由于供应类的指标过去2008年市场的不好，大家不约而同的全部都放慢了开发的进度，主要的城市都比去年同期减少，所以大家为什么感觉有时候市场中推出一个楼盘很多人就去买，其实与一段时间里面供应不足也有很大的感到。现在由于市场又好转了，大家又开始来投资、来拿地，加快了进度，不断的加大供应。从这张图表可以看到，这一年多以来整个市场供应的变化，现在也是开始在回暖。

　　需求可以看到，整个2008年这一年市场几乎都在0以下的曲线上，全部是负的增长，全部都是下降的。整个全年住宅的销售面积、销售额都是不同程度的下降，大概是下降将近20%，2009年以来，所有的销售面积、销售额全部都是上涨，到了今年上半年我们销售额同比增长13%，我们的销售面积同比增长了31.7%，这个数字也可以看到，我们确实目前这种需求还是非常旺盛的。

　　需求的旺盛从我们对各个区域不同的分析可以看到，北京、浙江、江苏、广东、上海，直辖市和省会这是一个整体的统计，这几个地区销售面积和销售额累计的同比增长率是比较高的，其他的东西部地区、中西部地区稍微差一点，所以这一轮市场中的回暖，是我们主要的一些城市，以及我们经济发达地区，发挥了很重要的作用。这个是不同的，这也是说现在拿地的时候这些开发商也会选择一些在经济发达地区，以及重要的城市来拿地，与市场需求也有很大的关系。特别是通过上一轮的调整之后，这些企业都非常有风险意识了，都觉得我一定要在大城市、比较好的地段去拿这个地，所以为什么出现大城市、好地段，这个地段不断的有人去抢，而有些城市今年年初以来还是有一些流派和流标的情况，也是与各地的销售表现不同有很大的关系。

　　从各个不同物业市场来说，我们的住宅表现非常好，但是我们的写字楼和住房表现增长的情况仍然不是那么乐观，也可以看到目前，特别是我们更多的人是希望买房子的时候还是需要改善自己的居住条件为第一首选，至于说办公条件，以及投资做商业这个需求，目前在中国来说这个需求还是稍微弱一些。这就是中国房地产指数，我们对12个城市价格走势的情况，这是2004年以来到现在整个价格指数的情况。从这张指数可以看到，在整个上半年经历了价格企稳到回升的过程。

　　这是国家统计局70个大中城市的价格指数，一张图表可以看到环比的情况，环比70个城市整体的价格指数，从过去半年当中价格一直是环比上涨的。做了一个房价环比下跌城市个数的情况，可以看到70个城市里面到现在09年的6月份，我们环比下跌城市的数量是非常少的，只有3个城市是环比在下跌的，其他的都是在环比或者维持不变或者上涨。

　　企业的情况，因为其实房地产要了解它的价格，一方面与我们市场的需求有关系，同时与市场供应者的行为有关系，刚刚我们说从资金的来源、以及从银行各个方面获得资金的情况，确实现在房地产企业一定程度是有钱了。这张图表是我们部分主要的上市公司09年上半年销售额、增长率，在这张图表可以看到，2009年的上半年万科大概实现了307.6亿的销售额，相对于他来说也是在一个比较高位的水平销售额增长了大概27.5%，可以看到中海、保利、绿城、世贸增长率都是比较高的，特别保利、绿城增长率都是百分之一百，这些大的企业抓住这一轮市场回暖的机会，也是使得企业又有一轮快速的增长，同时房地产市场的集中度也在不断的进一步提高。市场竞争度不断的提高，也使得有些大企业的行为对我们整个市场的影响也会越来越大，比如王石谈拐点大家都惶恐，万科在全国降价，大家就觉得怎么怎么样，所以企业的变化和市场集中度的变化，他们的行为对我们行业当中也是有一些影响，我也希望大家了解一下，做分析的时候也知道在市场中处于什么地位、会起什么作用、他的投资价值都会有一些影响。也是由于这些大企业在这一轮里面抓住了机会，使得自己的企业在这一轮有突飞猛进的发展，从企业来说无可厚非的，因为对于做企业来说这是必须要这么做的。但是由于他们这种行为，其实对于带动这一轮今年年初以来房地产的回暖发挥了很重要的作用。

　　这是全国房地产市场整体的运行情况，刚刚给大家讲了土地、资金、供给、需求，还有一些大的企业的状况。下面看看主要城市的市场表现情况，这里面主要列举的是几个大的城市，因为他们也是中国房地产市场各个不同区域市场典型的代表，看见它其实也看见区域市场的变化。

　　从这个图表可以看到，今年以来整个房地产批准上市的量都是属于在萎缩的，因为这个图增长率这条线是一个斜的线，实际上最高的那个线增长率是0，可以看到主要的这些城市它的批准上市的量都是在减少的，但是也可以看到，它们在这几个月以来，大家推盘的信心也在不断的加强。原来说房地产市场回暖，说有几个因素，我们从专业的角度判断这个市场是否真正回暖有几个方面，一个方面是看它的销量，刚刚可以看到房地产销售面积、销售额都在大幅度增长，这是一方面。另外一方面，主要的是你这个产品的供应着愿不愿意去卖房子，愿不愿意去拿下手许可证，愿不愿意把房子投入到市场当中，如果对市场没信心就不会把房子投入到市场当中，从这张图表可以看住，推盘的量在加快，上市的量也在加快，他们的信心也是越来越足，这也是回暖的标志之一。还有拿地的情况，投资的热度，从这几个因素来看，确实目前放得到市场，按我们的判断，我们认为确实是回暖了。

　　这个是主要城市成交量的情况，从这个成交量图表可以看到，我们主要的城市，在2009年上半年这个市场，成交量都是不同程度的增长，杭州增长了180%，北京也增长了70.3%，很多城市接近了去年全年的量，卖房子跟去年全年的销售量是一样的，或者超过了去年全年，超过了去年全年的有杭州、天津、苏州，也有几个基本接近去年全年销售的量。

　　从5月以来成交量成环比下降了，确实1、2、3、4那几个月是高歌猛进，一路销售量增长率不论同比、环比都在上涨，但是5月以来环比开始下降，整个成交量按我们的判断和认为，在成一个高位震荡的趋势，这两张图表分别是一线城市、二线城市成交面积、增长率环比的情况。

　　这一轮增个房地产市场的回暖，与我们主要城市和经济发达地区发挥了很重要的作用，从这张图表也可以看到不同地区、不同城市在这一轮调整中的时间节点是不一样的，所以我们今天来自全国各地的来自不同市场的，有来自西北的、来自东部的、来自北京的，你们对市场中的感受也是不一样的，从这个图表看出，这一轮调整，每个城市从高点到低点，从低点慢慢恢复到今天市场的回暖，时间点也是不一样的。这是二线城市的回暖，以及各个不同的时间点。

　　我们要对现在市场、未来市场，特别是对价格的判断，供需对价格起了很重要的作用。从这个图表可以看到，2009年销控比，只的是同期销售的面积和同期批准上市的面积的比值，基本上这几个城市全部是大于1的，这个数字在2008年可以看到蓝色的柱状图全部是小于1的，这个概念是什么呢？你现在是批准上市了1平米的房子，实际上如果大于1的话，如果是1.5，是卖了1.5平米的房子，是在不断的消化存量。

　　从这张图表可以看到几个城市可售面积的走势图，可售面积从今年1月以来全部是下降的，从去年一年，为什么大家会感觉到变化这么大，去年一年以来累计的可售面积是不断的增长的，今年以来累计的可售面积，市场中可以卖的房子都是在不断下降的、不断减少的。有时候市场当中如果没房子可卖，周围就我这个方自在卖了，周围没有房子买卖了，我收多少钱就多少钱，如果周围可卖的房子很多，自然而然，我要看谁的价格合适，我看能不能买、买谁的。

　　这是出清周期，我们今年以来出清周期也是在不断缩短的，和08年比北京的出清周期大概缩短了10个月左右，武汉、杭州出清周期也缩短了10个月，其他城市大概也缩短了3—6个月，和2008年比也形成了很大的区别。有时候在谈过去一年当中房地产市场的感受，去年我是第一季度春天开始，随着天气的变冷房地产市场是一天比一天冷，一直到去年底房地产市场是冰冷，今年春天以来随着春暖的回暖我们的房地产市场是逐步回暖，从小阳春到暖到今天是有些热，房地产市场经历了很大的变化。从房地产的存量和出清的周期曲线也可以看到市场中的变化。

　　这个是价格走势的变化，这是07年以来到今年上半年整体价格走势图，上面的图是一线城市的、下面这张图是二线城市的，从这个图可以看到，北、上、广、深的价格都是在企稳回升的过程。北京6月的成交价格超过了1万3，接近了2007年9月的历史最高水平，上海的成交价也是1万1千多，创下了2007年以来最高的均价水平，广州、深圳的成交价相比2008年的12月份也有20%以上的提升。可以看到，我们主要的城市在这一次回暖当中房地产价格变化比较大。二线城市苏州、武汉、重庆、天津这些城市，相对来说没有一线城市那么热，也是有一定程度的回升，总体相对一线城市来说还是稳一些，这也可以看到，大家现在对投资意识是非常强的，现在大家都认识到大城市房子的价值，原来是只有广州人认识深圳的价值、北京人认识北京的价值、上海人认识上海的价值，现在是对北京、上海、广州这样的一线城市全国人都认识到它的价值了，现在要投资的基本所大家不约而同都选择在一线城市，这是有很大的关系，所以价格变化也是非常大的。

　　二手房的情况，我们主要城市的二手房今年销售套数和量也是成明显的增长趋势。二手房的活跃会激发我们很大一部分改善型需求，原来很多人一辈子就买一套房，现在一辈子可能住了三五年之后觉得房子小了再改善一下，把原来的卖了，加上一些积蓄再买一个，这个对我们房地产市场的变化发挥了很重要的作用。二手房的量，北京、上海、深圳上半年的销售量已经接近了2008年全年的销售套书，广州、深振也达到了2008年全年的80%，也可以看到二手房市场如此的活跃，也反映了全民投资的理念和居住的理念都有改变。二手房价格的情况，由于整体房地产市场的转暖，以及新房市场的变动二手房市场有很大的变化，周围新卖的市场开到1万8了，我的位置可能比它还优越，可能就照着1万6去走。

　　在这个基础之上我们再说下半年整体的情况。因为我觉得过去的东西大家只是总结、认识，大家更关心的也是下半年的情况，这也是我们最新总结出的几个方面，对下半年总体走势的认识。

　　第一，房地产市场跟经济是紧密不可分离的。原来我们做过房地产周期变化和经济周期变化的研究，可以看到我们房地产的变化，几乎和经济周期的变化是非常类似的，房地产整个对国民经济的贡献率，以及我们房地产跟经济的关联度这些数字，可以看到，98年以后到2008年我们做一个锻炼度分析，2008年的分析也是大大高于1998年，有些人在说中国的经济某种程度上这是经济学里面有些人在说的一句话，是房地产经济，房地产经济某种程度上可以约等于中国的经济。上半年房地产的价格是企稳回升，经济再谈企稳回升，我说这又是非常雷同的一个点。我们在谈到房地产变化的时候，就不约而同的肯定要谈到跟中国经济是紧密关联的，我们现在就认为，房地产在下半年变化，如果经济真的说我们企稳回升，一路走好的话，我相信我们的房地产也会一路走好，如果说经济有一些不确定性的因素，有可能我们的房地产也会面临很大的不确定性，这是我们的一个认为。

　　第二，投资，尽管这个市场开始回暖，但是我们的房地产投资处于低位水平。对下半年的房地产投资我们认为会稳步的增长，并且会出现一定成为的翘尾现象，这个翘尾现象为什么会出现，一方面由于去年投资基数下半年比较低的原因，同时也由于今年市场开始回暖，大家信心开始充足，各个领域的资金会这里走也有一定的关系。

　　第三，成交量角度来看，我们认为受价格上涨的影响，肯定部分城市新增供应还是不足，某种程度上我们在三季度的成交量可能会环比出现下降，四季度也会出现类似的情况。所以成交量某种程度上里说，与我们的价格有很大的关系，同时与我们城市新增的供应也有很大的关系。比如看这一年中市场变化，很多人并没有完全作出那么快的反应，现在看着市场好，但是没房子可卖，现在可以看到有一些供应类的指标都是不足的，导致我们现在批准上市的面积和上市的量都是不足，所以导致我们下半年成交量也会有一定的下降。

　　上周北京市找了一些开发商，说你们拿了许可证赶紧推盘，不要捂盘，如果有捂盘现象的开发商谈话。其中有一个原因，现在开发商拿到了房子，取得了销售许可证，并不是说拿了200套就卖200套，可能等一段时间积累一部分客户集中开盘，积累了400个客户只有200套房子，也造成热销的现象。所以我们认为整体下半年的市场，一方面整体的成交量会有一定程度的下降，但是我们不排除部分楼盘由于策略、市戳供应分布情况的不同我，大家还是很热销的状况。

　　价格，我们认为下半年的价格还会稳步的上升，但个别城市可能还会增长较快。我们上半年的时候基本上走过了企稳回升的过程，特别是一线城市，在我们5、6月份价格优比较大幅度的增长，二线城市价格已经稳了，但是有一个滞后效应，所以下半年的价格可能会稳步上升，并且个别城市有可能会增长的比较快。

　　从供应的角度来说，我们会有一些地方当前供应不足和下一步的供应不足，会存在一部分这样的情况。主要因为我们前面分析的供应类的指标，比如我们的开发面积、土地购置面积、新开工面积等等的不足，前段时间一直在成下降的趋势有关系，所以我们目前一些城市的批准上市量在减少，当前的批准上市量少不排除未来几个月潜在供应量不足的情况，这是我们对下半年供应的判断。

　　其实我们对整个房价的情况来看，短期的房价可能会受预期、以及大家心理状况的影响，但长期绝对会受房价供求关系的影响。但是供求关系的影响，以及刚才我们说的几个经济因素的影响，使得房价有可能会上升，就像刚才我们判断的一样，但是真正房价过快的增长，其实不利于我们整体市场稳定的发展。你去问一下这些开发企业，我们曾经做过这种调查，在前两个月我们都做这种调查，是不是希望房价大涨，几乎百分之七八十的企业都说不希望房价大涨，希望稳一些，经历平稳的变化，因为大家经历过从07年很高的价格倒08年比较大的波动之后，其实心理都有惶恐，这次2009年市场变化之后，大家一直都在怀疑、都在想这个价格能不能维持，这个市场还能持续多久，都有这种惶恐，这个惶恐不是说他不自信，是因为过去有这种市场教训，以及对当前经济形势信息不足有很大关系。实体经济并没有完全起来，是否能支持这么高的房价，都打一个很大的问号，所以大家这种心里不希望房价有太大的波动，而是希望有一个相对稳一点的房价，有利于这个市场的长期发展，所以从企业层面是这样想的，其实从政府层面也不会允许这个房价有大起大落，今年房价一下又涨起来了。现在我们也在分析，下一步如果说房价真的变化了，可能又会采取相关的措施，比方说把购房的成本恢复到原来的状况，就是我把利率不要打七折了，我把契税该怎么交怎么交了，首付款的比例按原来该怎么做怎么做了，一下自主性的需求和改善性需求会减少，特别投资性需求也会减少。

　　原来我们也会做这一轮房价涨的主要原因分析，其中这一轮市场的回暖，主要原因是1、2、3、4月份刚性需求的爆发，刚性需求的爆发是以去年一年以来的需求积压有很大关系。第二，我们当时对市场的判断还有一个原因，去年年底从中央政府到地方政府都出台了一系列政策，使得购房成本降低，大概是10%，比如同样的房价，由于购房成本降低，从消费者支出这块已经减少了10%的支出，这也是发挥了重要的作用。大家对4万亿一下去之后，整个市场中的钱多了，大家对通胀的预期，有钱发毛，赶紧买房子，保值增值，从这个角度上来说也发挥了很重要的作用。与股票市场也有很大关系，因为原来我们做过分析，包括中金也说过，基本上过去涨价的过程都是股价涨然后房价涨然后才是物价涨，现在股价涨了，大家投了这些钱、拿了这些钱觉得放在房子了更踏实，所以不约而同的把钱都放到买房子，从股票市场的获利都来买房子，房价涨上去之后还有其他的资产涨了，自然而然物价下一轮涨，基本上经历这么一个过程。开发商的行为，比如说适当的捂盘或者供应不足，等等原因也会使得房价也会有涨价。

　　这几个原因，从政府角度，我觉得目前我们整个政府不是说会做视不管的，对市场还是非常敏感的，比如最近时间市场变化，包括温总理、包括国务院、经济研究室都陆续召开了好几次会，一方面希望保持整个经济发展，不希望对中国经济有影响，希望中国经济企稳回升，不希望房地产市场有大起大落，更不希望市场有很大变化。这些来看，我们目前市场房价不会，我们的判断也是，从市场的角度是下去这一段时间是不太容易的，从政府角度、企业叫做不希望有大幅度的增长，一旦有大幅度增长政府是采取相关的措施，比如利率问题、限制第二套住房问题，这个是我们对市场房价的判断。政策变化，信贷大量的投放、利率下滑存在变化的可能性对我们房价也会存在很大影响的。

　　基本上谈房价目前几个重要的因素，最后说对这个房价有一个说法的话，我认为目前市场当中上半年我们经历了企稳回升的过程，下半年我们的价格也是会有一个上升，但是大幅度的上升的可能性不会大，但不排除有比较好资源的城市有上升的可能，但是总体的水平不会有大起大落的情况。所以大家在投资的时候，无论是个人还是说代表机构做投资的时候都是这样的，对房地产大家一定要有深刻的认识，是不动产，买房子是会赚钱，但是要想短期的赚大钱其实是比较难的。原来我们算过，买一个房子，不利用资金杠杆去买房子，其实某种程度上你的成本太高，你利用资金杠杆一年买房子，如果说这个房价涨10%，你其实专门为银行打工了，如果这个房子一年张30%有获利，但是要实现20%的赢利，其实周期还是比较长的，有时候确定也会比较大。就像我们说这一年里面房价就跟四季变化一样，也会有不确定性。大家做房地产投资的时候，首先是根据自己的需要，其次才要把它作为一个金融产品做相关的投资，但也应该做相关组合性的投资，特别不要说，我行，我现在有这么多钱，全部压到房子上了，自己又变成房奴了，经济压力会非常大。其实2008年的时候，因为由于整个房价的变化，很多人在房地产这块也是栽过跟头的，这也是给大家一个启示吧。